對於朝向實坪制所提出的「虛坪改革」，在房市各項議題中已討論多年。僅為情境示意，Unsplash by Lisanto 李奕良
黃健誠
台灣房市特有的虛坪議題，在房價走勢高漲之際，民眾深感一樣的錢，買房只會「愈買愈小」，動輒30％、40％的高設比成為買房時關注重點。內政部為解決問題，再次啟動「虛坪改革」，未來將對新建案有什麼影響？
對於朝向實坪制所提出的「虛坪改革」，在房市各項議題中已討論多年，一直未有實質進展，內政部長林右昌日前提出「虛坪改革」草案，讓虛坪改革往前推進。
虛坪改革改什麼？停車位、管委會空間將有變革
過去，建案的法定停車空間被列為「共有部分」，不少建商會將車道登記為公設，因此，無論有沒有購買車位都必須負擔車道公設，除了有買車位的購屋者付了車位的錢，同時要再負擔車道公設外，未購買車位的購屋，同樣也負擔了車道公設。
在最新出爐的虛坪改革草案中，停車空間與居住公設明確劃分，沒買停車位的人不用負擔停車空間，法定停車空間改為「專有部分」，且有獨立權狀，對購屋者來說，負擔變得更加公平合理。
其次，根據現有的免計容積項目規定，包括梯間、機電設備、安全梯、管理委員會使用空間等，雖然列為容積免計項目，且免計容積合計不得超過該層樓地板面積的15％。
雖然這些公設並不會占用建物的容積額度，但是，也有部分建商常將以管委會空間名義，包裝成非必要的娛樂交誼、健身房等公共設施，將15％的額度用滿。這也導致市面上的多數建案公設比高居不下，民眾也難有選擇空間。
在改革方案中，也預計修正《建築技術規則》，將原本為應計容積的一般電梯改列為免計容積的項目計算，同時也限縮被列為免計容積的「管委會空間」，以總容積1％為標準，也保障小基地至少20平方公尺的空間需求，不足可補差額，但不得超過100平方公尺。
這也代表，未來社區管委會空間將落在6至30坪，不必要且灌水的公設項目將被刪除。林右昌指出，依照改革方案，預計公設比將可有效降低5至10％初估新建案的住宅公設比可降至25至30％，同樣的購屋金額，民眾買新建案時可享有更多的使用室內坪數。
過去，建案的法定停車空間被列為「共有部分」，不少建商會將車道登記為公設。取自pexels
虛坪改革是否會影響房價？
未來虛坪改革可望解決過去公設灌水的疑慮，不過，是否會對房價造成影響？
吉家網董事長李同榮分析，房市目前處於技術面高檔，總價主導剛需市場，在市場機制運作下，虛坪改革並不會影響市場需求強勁地區的總價，也因此並不影響大部分市場的漲跌，雖然部分市場單價可能微調，但並不造成對整體市場的影響。
另外，全台部分超漲區域的房市總價，也來到剛性需求的天花板，預期未來會有微幅鬆動，不過，公設比降低並不影響到單價的變化，因此若房價有鬆動現象也並非政策影響。
李同榮也強調，內政部虛垀改革已排除需投入龐大人力、物力、財力的實坪制，採取虛坪改革可針對虛坪灌水問題大幅改善，政策值得肯定，實坪制與虛坪改革熟優，其實就取決於「公設加值的合理化」與「資訊揭露的透明化」兩大關鍵，前項政策已訂，後項資訊透明化政策尚待政府更費心思。