2024年元旦《土地法》34條之1執行要點修正上路，法規一變，有店面買家成為苦主。示意圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
今年元旦《土地法》34條之1執行要點修正上路，要買共有土地、建物優先承買權的人得注意了，可能到頭來一場空。資深地政士舉出，一間產權複雜的共有店面與地下室，因《土地法》34條之1執行要點的修正，搞到店面買方傻眼，像是「買雞腿便當沒雞腿」。
正業地政士事務所所長鄭文在說，一個實際案例是，4個兄弟繼承了2間房屋，因為獨立權狀，產權1樓由4個兄弟共有，地下室由3個兄弟共有人；出售過程，買方覬覦1樓店面的店效，但是屋主堅持連同地下室必須一起購買，才願意出售。
由於1樓與地下室3名所有權人相同，但是1樓的其中1名共有人不同意出售，買方為了買下黃金店面，不得已一起購買店面及地下室共2間房屋。並依據《土地法》34條之1，簽立買賣契約書後，通知不同意出售的1樓共有人是否主張優先購買權，優先承買。
沒想到，不賣的他共有人回函主張優先承買，但「只針對1樓部分優先購買」，至於地下室部分，因為他不是共有人，且也沒有意願承買。鄭文在形容，1樓黃金店面像是肥美雞腿，地下室只是配菜，對該名一起買地下室的買方而言，現在就像是便當中的雞腿沒了。
鄭文在解釋，《土地法》34條之1執行要點修正之前，基於同一價格及同一條件，如果不賣的他共有人要主張優先購買權，就必須1樓及地下室一併承買才算完整。
而民國103.01.01新修正的執行要點第12點規定，「部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。前項情形，於數宗土地或建物併同出賣，他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。」
也就是不賣的他共有人只能主張優先承買一樓，他不是地下室的共有人，所以沒有權利，也沒有義務承買地下室。如今該名苦主買家，則希望主張解除買賣契約了。