圖 《土地法》第34條之1是為促進共有不動產有效利用，便利其所有權交易及解決共有物糾紛，但地政機關辦理《土地法》第34條之1所有權移轉登記案件，無須進行實質審查，導致大吃小、強凌弱、眾暴寡等爭議不斷。圖／政治大學不動產研究中心／提供
記者林和謙／台北報導
《土地法》第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」其立法設計特許透過「多數決」方式排除民法第819條第2項「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意」規定，為在兼顧共有人權益範圍內，促進共有不動產之有效利用。不過監察委員指出，實務辦理《土地法》第34條之1案件過程，常有未能兼顧他共有人權益的疑慮，導致大吃小、強凌弱、眾暴寡等爭議不斷，相關糾紛頻傳，顯示64年增訂的《土地法》第34條之1有重新檢討修正必要。
監委施錦芳、紀惠容、高涌誠調查發現，政府於民國64年增訂《土地法》第34條之1，是為促進共有不動產有效利用，便利其所有權交易及解決共有物糾紛。而內政部訂頒的《土地法》第34條之1執行要點卻規定，地政機關辦理《土地法》第34條之1所有權移轉登記案件，無須進行實質審查，導致大吃小、強凌弱、眾暴寡等爭議不斷，已嚴重影響他共有人的財產權及訴訟權益；另外，臺中市太平地政事務所審查關於《土地法》第34條之1所有權移轉登記申請案件時，未善盡職權調查與通知義務，不僅損及民眾權益，更傷害政府公信力，有所缺失。
政治大學不動產研究中心與全律會不動產委員會19日舉辦「土地法第34條之1爭議問題」研討會，邀請長期研究《土地法》第34條之1法制的學者、辦理案件的地政、司法實務工作者及主管機關，透過理論與實務的對話，以檢討現行《土地法》第34條之1執行問題，並藉由共同研討，激盪解決對策，作為日後具體修法建議。
政治大學不動產研究中心主任楊松齡教授表示，監察院提出糾正案之後，《土地法》第34條之1如何走下去，今日我們適時舉辦研討會，是要建立一個平台，邀請包跨律師、地政士、學界共同參與，討論實務上執行的作法，希望能夠推動土地管理更為健全。同時也希望關於土地之相關法案有類似重要議題，可以跟全律會舉辦研討會，借用平台溝同、協調，健全法律，讓國家社會更進步。
監察施錦芳表示，《土地法》第34條之1提出糾正案，在民國60幾年立法當時，經濟社會條件跟現在不一樣，當時實施地政人員需要實質審查，後來發現地政人員棄守，這對人民權益會產生侵害。土地法及土地開發作業，需要重新檢視，這次執行要點修正，包括未來法規是否需要修正，都是大家關心的課題，要往國家正義去看對國家有益的政策跟建議。
內政部地政司長王成機指出，關於法規，我們的態度是有問題就來討論、來修法；法律的修法很辛苦，會有很多意見，但法規一定會往前走。目前土地法修法尚未通過，所以實務執行在修法前先用執行要點來調整，將來會放進法規。
王成機司長報告《土地法》第34條之1執行要點修正簡介，他說，因監察院、司法裁判、媒體反映本法條常有爭議，致少數共有人的財產權及居住權受有損害，內政部於是於今年8月22日公告修正《土地法》第34條之1執行要點，並詳述內政部近年的因應及過程，以及此次執行要點修正重點。他指出，考量共有人確有行方不明或故意刁難致共有物無法處分的情形，為促進共有物的自由流通，賦予多數決買賣讓與所有權之機制仍具意義。
報告人中華民國地政士公會全聯會地政研究莊谷中主任委員表示，在台灣，土地與建築改良物共有情況極為普遍，關於其處分、變更或設定負擔，固然囿於共有態樣共有人對各自擁有的權利，各有不同的期望與想像，於實務運行上爭議不斷。但是，《土地法》第34條之1對於促進共有土地或建築改良物的有效利用，以及社會經濟發展，仍具有正面意義。吳任偉律師指出，法律規範的制度設計，應該是多一點平衡或考量在少數共有人的制度設計上，行政機關頒布的《土地法》第34條之1執行要點在立法執行上，需先考量少數共有人的權利，後再思考平衡，當然，個案正義的價值判斷與權衡，最終仍須回歸公平法院去實踐。
中華民國地政士公會全聯會林旺根榮譽理事長表示，目前規定固有其積極意義，但因欠缺平衡機制，戕害他共有人權益的事例頻傳，登記機關卻無法遏止歪風，也無法審酌其合理對價或補償，對於少數共有人權益極度欠缺保障，無異剝奪他共有人合法權益，若不思修法建立相關衡平機制，恐有違憲之虞，建議儘速修法刪除。
林明忠律師則從司法實務判決中梳理出《土地法》第34條之1多數決設定用益物權下，少數共有人面臨的主張困境為：提起訴訟為少數共有人有效對抗多數決設定的唯一手段，對於少數共有人的保護確實未周全。現行規定在考量用益物權隨著社會經濟發展，或可能成為所有權與租賃契約另一個可提供利用人彈性利用不動產的方式，可促進土地利用的效率，因此仍有保留必要，但要有配套措施。
國立中正大學法學院謝哲勝教授認為，共有不同於單獨所有，共有並無財產法則的適用，執行要點不得逾越母法，要點缺乏平衡救濟機制應予補充無關修法，至於修法應對症下藥，實務爭議或執行誤差與法律規定不當有別，要點補充平衡救濟機制或為合規範意旨是對症下藥。
台北大學不動產與城鄉環境學系陳明燦教授指出，不動產登記機關得以課予申登當事人出具切結書的方式，作為減輕（免除）登記機關的審查義務，但仍有其適用前提，例如若所出具切結書內容涉及引致不動產物權變動原因事由（事項）而又未經有權機關認可者，登記機關仍應負擔審查（職權調查）義務。
中華民國地政士公會全聯會黃志偉榮譽理事長表示，不論學界或司法實務上，對於我國不動產登記究採實質審或形式審查看法不一，兩者亦均非為法律明文的用詞，如能將審查人員之權明文，意即將審查事項、登記之法定要件及要式行為等明確規範於法律條文，使之遵循。陳冠甫律師說，針對出賣人未依通知或公告條件出賣之審查，登記機關則雖可自共有人所提出的買賣契約書及通知公告內容形式上加以勾稽，然針對買賣契約條件實質上是否真實，登記機關則難以審查，但相較於根本未通知的虛偽切結，至少在已有條件通知或公告的情形下，先買權人有較大的機會知悉，並且依法提出民事訴訟救濟。