京城建設集團以每坪61萬元買農21上千坪農地，著重在未來土地若順利變更，地價增值十分驚人。高市都發局、葉家銘攝
記者葉家銘／高雄報導
農地每坪成交6字頭？你沒看錯，該現象就發生在高雄！近期讀者向《壹蘋新聞網》爆料，南霸天建商京城集團以單坪61萬元，購入高雄農16特區旁，土地尚未重劃「農21」農地，而購置坪數至少千坪，該訊息求證京城已獲證實，近期確實有購地，但土地面積大小與金額不便回應。
佔地16.7公頃高雄「農21」，區域範圍位於博愛路以西、中華路以東、大順路以南及愛河流域以北，區段屬農業區，然而地段因距高雄豪宅聚落農16特區僅大順路一路之隔，因此早在2012年就有朝「區段徵收」規劃。都發局於2012年10月26日辦理都市計畫變更公開展覽，將農業區變更為住5和住3住宅區及公共設施用地，並於2013年4月19日經都委會審查通過並送內政部審議。
農21區域範圍，與豪宅聚落農16特區僅一路之隔
農21過去曾有區段徵收紀錄，但地主對於分回比例不滿，因此並未成功。高市都發局提供
然而當時變更計畫是想將農地變更成住宅用地，然而當年地主希望提高分回土地比例，從規定抵價地分配比例40%向上提高，並將部分住宅區土地變更成商業區，另要求開發方式從區段徵收變更為市地重劃(註1)。加上部分地主認為公共設施負擔比50.45%過高，未來分回土地過少，種種因素考量，整個區段徵收沒共識，僅2成地主有意願，因此在2016年市府停止開發。
大順路沿線有多家百貨商場興建，並有輕軌行駛，為高雄百貨商圈核心。葉家銘攝
然而一條馬路之隔一邊是高雄豪宅區，另側是農業區，天壤之別一路之差，地價單坪落差最多百倍！然而今日不重劃，不代表未來不重劃，因此對建商而言並未放棄卡位農21，主因是若有天土地重劃完成，價值可能出現大幅提升。
皇苑建設已購入農21近千坪農地，紅框為實登內容
《壹蘋新聞網》查詢實登揭露至今農21農地成交發現，總計45筆，每坪農地地價從個位數到最高43萬元，當中比對謄本發現，高市豪宅建商皇苑建設郭姓自然人，於2020年9月以每坪28.7萬元購入2筆總計994.01坪地，總成交額約2.85億元，另京城也以蔡、呂及趙姓自然人，以每坪25萬元購入122.91坪農地，然而京城卡位該農業區佈局不僅如此，最新傳出以高價收購千坪農地。
農16目前豪宅成交單價最高已突破6字頭行情。葉家銘攝
針對讀者爆料指出，京城集團回應，每坪確實有6字頭土地收購價，但收購面積，金額不便回應。然而若以單坪61萬元計算，1000坪農地收購價就達6.1億元，其京城收購價已讓原始地主發大財，而6字頭農地價堪稱全台最貴，比社子島被炒高農地單坪30萬元還高出1倍。
單坪61萬元農地看似天價，然而未來重劃後土地價值更為驚人，若以早先規定抵價地分配比例40%估算，單坪61萬農地若變更成住宅地，每坪地價落在152.5萬元(61除0.4)。台灣房屋高雄農十六加盟店店東盧長成表示，農16若屬住5高容積率土地，每坪成交150萬元並不貴，主因是區段緊鄰大順百貨商圈，而隨著農16土地開發日漸飽和，建商趁勢卡位農21等土地重劃，待區段建設完工，未來地價每坪200萬元甚至300萬元也不是不可能。
《壹蘋新聞網》查詢農21周邊住宅土地成交行情，城揚建設在2021年以每坪約215萬元，購入凹子底博愛路、龍德路口約800坪住5土地，總價約17.2億元，然而相比京城以約152萬元卡位農21住宅土地(若順利變更)，價格明顯不高。
針對農21土地開發，高市都發局回應，「查農21都計變更草案(報部)之公共設施負擔比50.45%，經103年內政部都委會審議，退請市府地政局先辦理內政部土徵小組報告公益性及必要性評估通過後再續審迄今。」
高市地政局則回應，「本市鼓山區農21地區截至112年11月15日止，尚無成交單價每坪61萬元之實價登錄申報案件。」
註1：區段徵收以補償地價(抵價地)方式發還原地主土地最少40%，經農地重劃地區不得少於45%。市地重劃地主領回土地，最少55%。