圖 為什麼平均地權條例修正案只針對預售屋？兼論預售制度的功與過？資料照／好房網News記者林和謙攝
文／胡偉良
房地產市場的兩大制度存在改革空間，也是引起房地產市場價格上漲的重要原因。
（1）預售制度
預售制度之所以會引起房地產價格的不合理飆漲，關鍵的原因在於資訊不對稱及價格預期。
由於開發商掌握更多的房地產市場資訊，因此可以利用資訊對房價形成影響，從而造成消費者利益的損失。像是，藉由於預售製造“房子不足”的假象，導致人們對房價產生上漲的預期。而房地產市場原本就存在著買漲不買跌的情形，因此會導致價格進一步上漲。
預售屋最大的投資優勢在：定金和每期的工程期款金額不高，槓桿效益大，在房價看漲的時候，增值的效益大，因此，介入的投機客也多，在需求量大的情況下的確很容易拱高房價，這也是為什麼政府在近期打炒房的措施中緊緊鎖死預售房的主因，除了高比例的房地合一稅外，還限制房產的移轉。
（2）房貸的分期付款制度
房貸的分期付款制度加大了消費者的未來支出，是一種加槓桿的消費方式。從小的方面來說，對家庭的未來消費結構會產生重要影響；從大的方面來說，則影響整個社會的消費能力，如果民眾收入能持續增長還好，一旦收入縮水或者經濟不景氣，這種制度將影響家庭的財產保值性，甚至影響國家金融的體系安全。這也是為什麼經濟一旦不景氣法拍房即會大幅增加的主因。
因為預售制度行之有年，要驟然全面禁止也有困難，尤其當今房價愈來愈高，能一次籌足自備款的必竟是少數，預售制度的逐步優化，最後再與現房銷售接軌或許會是未來房屋銷售的新發展。
預售制度的功與過？成也蕭何敗也蕭何
預售制度和房貸的分期付款制度使得民眾買房更容易，但也同樣的嘉惠炒房客，使得炒房客更容易大量、頻繁的靠房產炒作來牟利；同樣的，預售制度的期房制也使建築業者（建商）可以以較有限的資金啓動建案，促成了建築業的蓬勃發展；另方面，預售制度導致購屋者和開發商的高週轉風險，一旦房市反轉，從事高週轉運作的購屋者和開發商難免會遭到滅頂之災，這正是所謂，成也蕭何敗也蕭何。
平均地權條例修正草案只針對預售屋？
綜上所述，預售制度有利有弊，平均地權條例修正草案，基本上就是要抑制房地產的炒作；另方面，預售屋的房價一直是房市房價的定海神針，居於「擒賊先擒王」的想法，預售屋自然也成為政府率先整頓的首要目標。
未來房市的走向？
打房下，房市似乎看來黯淡，一大堆房市專家（其實都不是真正的業內人士）憑著房市的現況表現，紛紛唱衰房市，像房市交易量銳減、建照申請量減少、使照數量減少. . 等等，這些表面現象背後真正的原因其實是：
房市交易量銳減：今年國內經濟成長不濟加上民眾購屋的態度觀望。
建照申請量減少：建商不看好今年的房價，而選擇延遲推案。
使照數量減少：缺工及前期推案量太大下，導致工期延長，申請使照數量當然減少。
我個人的觀點：明年交易量可望再度回升；但房價要再大漲不易，日後將呈穩定但緩慢上漲的局面，其間或有小跌，但基本上仍是上升的態勢。而房市的供需將呈現平穩的狀態，小型建商大概率出局並退出市場。