文 / 何世昌
實價登錄讓房價透明化，也有隱憂？
有朋友的朋友在問，現在有不少建案精裝修、或附裝潢，那如果什麼都不要、買毛胚屋會不會便宜很多？我是建議，除非真的很不喜歡建商給的裝修，否則退掉很不划算。
因為退了裝修，房價也不會便宜多少，就算不含裝潢也只扣一點點，有的建商根本不給扣。其實，實價登錄實施久了之後，房屋買賣市場自然就走向精裝修、或含裝潢的生態，主要是含裝修可以墊高售價。只要看實價登錄實施已久的國家就知道，像日本、美國都是這樣子，當地賣的新建案多含裝修，而裝修的價格全灌在房價裡了，台灣未來肯定也會往這個方向走。
所以，當初很多人吹捧實登說可以讓房價透明化，是沒錯啦，這是最大優點，但卻沒人出來講缺點，而其中一個缺點的就房價會含裝修成本；最有趣的是，就算有些房子是空屋，但因比價跟漲的關係，照樣賣差不多的價格。
市場就是這樣殘酷，既然民意普遍支持實價登錄，願意花更多錢買房子，只好說....大家開心就好。
實價登錄助漲也助跌，其實一點也不公平？
實價登錄不只讓房地產交易價格透明化，它如同「魔戒」，還會影響人的心理與交易行為。
無論國內、國外，不分民情差異，實價登錄通常具有「多頭助漲、空頭助跌」的效果。房市多頭時為「賣方市場」，賣方普遍不願賣得比實登價格還低，此時實登價變成地板價，成交價容易越墊越高；空頭時轉為「買方市場」，買方大多從實登價格往下殺，實登價就淪為天花板價，房價容易往下壓低。假如房市景氣不佳時賣方不願降價，買方寧願相信實登而不願追價，那麼成交量會呈現急縮。
或許有人會說，實登助漲也助跌很不錯啊，各是 50％ 的機率，對大家都很公平。但事實並非如此。
問題係蝦米咧？人客啊，因為「多頭時間長而空頭短啊！」從 2003 年那波多頭算起至 2014 年下半年反轉，只有 2008 年至 2009 年上半年因金融海嘯而出現 1 年空頭，其他 11 年屬於多頭。2014 年下半年至 2017 年空頭結束，2018 年起房價開始反彈向上至 2022 年底，多頭又走了 5 年，而 2014 年下半年至 2017 年的空頭只有 3 年半。
如果我們不看那麼長，光從實登上路時間 2012 年 8 月 1 日算到現在，空頭助跌時間僅約 4 年（包含今年上半年），但多頭助漲時間共有 7 年，助漲時間長而助跌時間少。我們要認知到一點，即使沒有實登，房價自己本來就有漲跌周期，但實登是額外一個附加因素、並非漲跌主因，等於 PLUS、助漲的功能。
更何況，在大多數實施實登的國家，登錄價格往往走向裝潢、房仲佣金、交易稅費全包含在成交總價之內，這些成本灌進房價後使價格失真虛胖，但最後弄假成真，進而墊高整體價格。
在這種情況下，除非出現史詩級的利空衝重，否則只會更確立漲多跌少的格局，崩盤的機會降低。因此，我會勸打算買房的人儘快趁著房價修正時去買房，畢竟一旦錯過修正期而回到多頭，在實登助漲之下，空手的就會搥心肝了。