文／胡偉良
一、危老改建在立法實施通過的初期發展快速
危老改建在立法實施通過的初期發展快速，甚至有取代都更的態勢。主要原因有：
- 1,不限面積。
因此危老改建相對容易，面積普遍比較小，甚至有不少只有一棟就進行改建，更有不少企業所擁有的老舊建築乘機改建，享受了額外的容積獎勵和高度的放寬優惠。
- 2,容積獎勵取得方式明確。
危老改建的容積獎勵採符合制，只要符合特定條件就可以取得容積獎勵，不需經過委員會的主觀審核，容獎的取得相對明確而容易。 在危老推動初期，危老的容積獎勵取得甚至比都更來得容易，因此也有不少改建棄都更而改以危老進行。之後不久，都更的容積獎勵也開始借鏡危老進行改革，向危老看齊。
- 3,審核時間較短。
不像都更要經過都更委員會的審核，動輒耗時數年之久。危老改建只要條件符合，往往幾個月就可以取得核準，不像都更的審查，曠日費時，又要配合委員會的開會時間。
- 4,都更案件轉軌危老
有很多都更案例，在面臨釘子戶問題不易解決的情況下，直接切除釘子戶轉走危老程序，也促成都更數量減少和危老數量的增加。
二、近期危老發展轉慢，都更重新再起
- 1,在缺工的情況下，小規模基地不易覓得施工廠商。
- 2,小規模基地營造成本太高，不利於原地主分回。
- 3,小規模基地的機械停車方式比較不被民眾接受。只要有機會，民眾傾向大面積的改建。
- 4,取得100%的地主全部同意並不容易，在存在著不同意戶的情況下，走都更方式進行改建，反因政府的強拆機制，更容易成功。
- 5,都更的容積獎勵方式轉向危老看齊之後，再因都更的容積獎勵更多（上限50%），而且還有土增稅、契稅、房地互易稅等稅捐減免，使得民眾更傾向接受以都更方式進行改建。
- 6,危老的時辰獎勵逐年遞減 隨著危老的時程獎勵逐漸減少，加上都更的容積獎勵方式已同步危老改善，都更程序也逐漸簡化，較大面積的老屋改建又重新走回以都更方式辦理。
- 7,都更的流程簡化，再加上地方政府當局處理釘子戶的決心加大，使得廠商更樂於推動都更。
三、未來的房市發展趨勢
- 1,危老及都更接軌，小面積改建走危老，大面積改建走都更流程。
- 2,危老式微，都更重新崛起。
- 3,廠商的品牌重要性增加，沒有品牌或規模優勢的建商存活將愈來愈不容易。
- 4,中小型廠商存活不易，房地產市場上，大型及品牌廠商寡佔之勢逐漸成型。
- 5,因為房市的供應量有限，新屋市場降價不易，高房價將成未來房市的必然趨勢。
- 6,台北市已無可建的素地，建商勢必走向老屋改建，以便取得土地原料。
- 7,老屋改建市場供需開始逆轉，需要改建的需求量大於有能力從事改建廠商的供給量。
尤其在近期連續發生了爛尾樓及重大的鄰損災變之後，市場上強者愈強、大者愈大的形勢已難逆轉。