圖 近年來，只要媒體披露房地產「實價登錄」（簡稱實登）創新高的個案，就會被下架。從此找不到該筆交易紀錄，船過水無痕。僅為情境配圖，取自Unsplash
文 / 彭杏珠
民進黨政府從2020年12月起至今，共推出13波打炒房措施，房價卻文風不動，還驚驚漲。近來台中市、新竹縣市、台南市、新北市更屢屢傳出「高單價實價登錄」被下架情事。日前媒體披露台中水湳特區預售單價破百萬新聞後，隔天就被蓋牌。房市專家直言，政府不宜將實登當成操控工具；網友也不客氣砲轟政府「說蓋就蓋，根本在擾亂房市秩序！」「只要下架，房價就沒有漲啦，有政府好安心喔？」「笨蛋，房價是市場機制，蓋也沒用。」
房地產業者最不願意遇到選舉，每到大選季節，就會出現怪異政策。近年來，只要媒體披露「實價登錄」（簡稱實登）創新高的個案，就會被下架。從此找不到該筆交易紀錄，船過水無痕。
誇張的是，各縣市的蓋牌標準不一。去年，竹北高鐵特區有一筆單價78.2萬元的交易紀錄被下架；台南有個重劃區的案子，實登只比行情高12％也不見蹤影了……。「實登被蓋牌已經見怪不怪了，房地產記者也會接到關切電話，」馨傳不動產智庫執行長何世昌說。
最受矚目的是台中水湳經貿園區的實登。2022年11月11日，區內首次出現實登突破每坪100萬大關的個案，隨即就被下架；近日該區又出現第二個破百萬的實登。未料，消息才一見報，隨即又被蓋牌了。
台中市地政局表示，依據中央訂頒的「不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查作業手冊」規定，地方政府應篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易資訊，如單價過高，就不予揭露，因此要下架該筆實價登錄。
政府擔心祭出各種打炒房政策後，卻被「高價實登」打臉
政府接二連三蓋牌，讓業者徒呼負負，也有網友砲轟政府「說蓋就蓋，根本就是在擾亂房市秩序！」「只要下架，房價就沒有漲，有政府好安心喔？」「民眾根本不知道要信什麼了！」「笨蛋，房價是市場機制，再如何蓋牌，房價還是照樣漲。」
也有曾吃過虧的網友分享，「建商可以說實登被蓋牌而賣高價。」「根本擾民，導致鑑價跟不上行情，貸款下不來。」「資訊不對稱害死民眾，市場明明在漲，被蓋牌後，一念之差就錯過買房時機。」
顯見政府想用蓋牌以壓制「高房價」訊息，恐適得其反。房市趨勢專家李同榮痛批政府的鴕鳥心態，表面上質疑「高價實登」，其實是有說不出的秘密，就是在萬箭齊發打炒房下，根本不希望房價屢創新高，打臉政績。
李同榮舉水湳特區出現實登破百萬的個案說明，該區單價刷新七期豪宅區，有其優勢條件。水湳特區位於西屯區中科必經之地，區內有台中綠美圖（圖書館＋美術館）、占地約67公頃的中央公園，為大安森林公園的三倍大，啟用後將成為都會區第四大公園；還有中台灣電影中心、展覽會場、水湳轉運中心、中國醫藥大學；另外，還毗鄰逢甲大學、逢甲商圈，以及通往中科而聞名的愛情橋。
「所以面對公園第一排的房價遲早會破百萬，政府卻擔心單價創新高，打臉政績而下架實登訊息，這種欲蓋彌彰的心態，反而讓水湳特區一戰成名。」李同榮說。
資料來源：台中市都發局
實登延宕揭露逾兩個月，失去房市資訊透明化的意義
政府蓋牌也引來檢討聲浪。何世昌認為，政府推動實登的目的蕩然無存，最好是全部揭露資訊，如擔心被刻意炒作，建議制訂統一標準，讓地方政府有所依循，目前僅台北市有與估價師公會合作，超出市場成交價20％，會先蓋牌不揭露，等銷售過半數後，再全數公布，「但不能只做半套，為何高於行情20％被蓋牌，低20％照樣揭露，不應有雙標行為。」
「實登旨在促進房市交易資訊透明化，不應變成政府操控房價的工具，喪失當初制訂的美意，」何世昌說，如不想制訂蓋牌標準，若物件因特殊狀況造成突出價碼時，只要特別加註即可，畢竟當下會出現高房價是不爭事實，媒體通常也會即時披露，下架反而欲蓋彌彰，成為市場討論、推升房價走高的話題。
其實，2012年「實價登錄」執行以來，已出現不少弊病。李同榮進一步指出，長年以來，實登都要人為逐筆過濾，延宕揭露時間超過兩個月，造成兩大缺失，就是即時統計數據偏差與錯誤，以及嚴重影響市場判斷與民眾參考價值。
由於訊息延宕，導致有些研究單位進行上個月的行情分析時，拿到的量體卻不及實際交易量的1／10，容易出現分析偏差，甚至誤以為房價已下跌。例如副總統賴清德先前對年輕人說：你們知道房價已經下跌了嗎？引發青年反彈。「這就是實登延宕揭露惹的禍。」李同榮分析。
他也建議內政部與地方政府應徹底檢討實登揭露方式，並提出三大建議。首先是，實登應依建物過戶時，百分百即時揭露。意即地方於月初公布前月的交易量時，應與實登的數量一致。
再來是，政府認為過高或偏低的可疑物件，建議可依交易合約與金流進行稽查，不實登錄依法可裁罰，而不是直接下架；第三是，民眾若發現有造假行為，可向地政機關檢舉。
李同榮呼籲，政府應維護房市成交資訊的即時性、透明性以及正確性，否則實登很容易淪為假訊息，成為製造市場恐慌的真正殺手。