實習記者張瑋珊 黃健誠
政府近年來，不斷宣示「打炒房」的決心，祭出多項措施扼止房市炒作歪風。自7月1日起，被稱作「最強打炒房」的《平均地權條例》上路後，加上房地合一2.0等稅制，對於置產族、換屋族、租屋族有什麼影響？
在升息環境及政府打炒房等政策影響之下，房市熱潮似乎有所降溫，從全台房屋買賣移轉棟數觀察，今年上半年為13.9萬棟，創下5年來新低。
今年下半年上路的《平均地權條例》修法，內容包括禁止預售屋、新成屋換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉金機制、管制私法人購屋、解約申報登錄等5大措施，在施行後，下半年的房市恐怕必須更「保守看待」。
除了《平均地權條例》外，政府近年來一波波的打炒房措施推動，無論是置產族、換屋族、首購族若想買房，又需要注意哪些事項？
Q1〉買預售屋現在要注意什麼？
《平均地權條例》的修法，目的是防止炒作價格，也特別針對短期炒作牟利、換約方式加價轉賣的行為進行限制。其中，對於預售屋換約轉售行為也有所限制，違者將按戶／棟處以50萬～300萬罰鍰。
在修法後的法條中規定，今年7月1日後才購入的預售屋，原則上不得換約，除非符合特定的條件像是轉讓配偶、子女、手足等親人、繼承人依法繼承之換約、公司的合併或清算得無須申請即可換約轉售。
另外，新法原則禁止預售屋換約轉售，但仍有六大「重大事故」情形可豁免，包括：
1.因非自願性離職，超過6個月未就業；
2.本人或家庭成員罹患重大傷病，或特定病症須6個月以上全日照顧；
3.本人或家庭成員房屋，因災害毀損而不堪居住，須另行租屋；
4.本人或家庭成員發生意外事故，導致第三人重傷或死亡；
5.買受人死亡，繼承人無意保留；
6.共同買受人間的轉售或讓與。
但要特別注意的是，上述六大「重大事故」需經縣市政府許可，且每兩年以換約一戶為限。
而在6月30日前取得的預售屋，由於法律不溯及既往，因此即使在7月1日之後一樣可以轉讓。
Q2〉簽AB約，有什麼陷阱跟風險？
德安聯合會計師事務所張詠勝會計師指出，在限制預售屋換約前，房屋買賣有不少簽署AB約的情況發生。
不只在預售屋，中古屋買賣交易也有AB約存在，意即買賣雙方簽兩份合約，一份是交易價格不實的假合約，另一份則是真的合約。假合約可能被用於向銀行超貸或拉高實登房價，通常賣方會用「可申請較高房貸」「降低房地合一稅」等話術，或稱免費送裝潢抬高房價，再私下將裝潢款退還，以此希望買方簽下AB約。
實際上簽AB約會面臨觸犯《平均地權條例》、《刑法》的風險，除了裁罰外，甚至因犯偽造文書、詐欺等罪入刑。除此之外，一旦被查獲，也會被銀行要求還清房貸、返還不當得利，並註記列為拒絕往來戶。
房東成為公益出租人有什麼好處？可以少付稅、省荷包，享三大減稅優惠。僅為情境配圖，取自photoAC
Q3〉賣舊房換新房，房地合一稅怎麼辦？
許多民眾在購置人生第一間房後，往往期待能「以小換大」、「以遠換近」，因此換屋的需求並不小。不過，房屋買賣的過程中，政府都必須課徵土地增值稅及所得稅，由於房地合一稅2.0的緣故，短期持有不動產會被課予較高的稅率。但是，若為換屋行為，就可申請「重購自用住宅退稅」。
舉例而言，換屋族在房屋一賣一買的過程中，若能符合相關要件，無論以大屋換小屋，或是小屋換大屋，都可以按比例退稅，或全額退稅。
不過，使用重購自用住宅退所得稅有三大要件，分別是：
1. 本人或配偶、未成年子女在出售及購買房屋設有戶籍並居住；
2. 出售前一年內無出租、供營業或執行業務使用；
3. 不管是先買後賣或是先賣後買，賣舊屋與買新屋的間隔期間須在2年內。
因此，重點是，換屋族在賣舊房、換新房的空檔期必須在2年內才可退稅。
張詠勝會計師也特別提醒，申請重購退稅需多加留意設籍和是否自住的問題，若五年內未設戶籍或有出租、營業，將會被追稅。
Q4〉名下已有房產，想購買第二間以上的房子，要注意什麼事？
由於政府打炒房措施，對於置產族而言，若想購置第二間以上的房子，也會多出許多成本。
以今年6月上路的央行第五波房市管制來說，針對特定區域包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等六都，再加上新竹縣市，祭出第二戶購屋貸款最高成數為7成的措施，且無寬限期。也就是說，原本買第一間房時銀行可貸款8成、有寬限期，但買第二戶時，貸款成數降為7成又無寬限期，此時置產族需注意現金流是否足夠。
不過，值得留意的是，央行對於換屋族，有放鬆限貸規定，只要和銀行簽「一年內出售老屋」相關切結書，新屋便可排除七成貸款成數限制。但若一年內無法出售、完成移轉登記，將立即被收回貸款成數差額。
Q5〉房東出租房屋，為什麼反而要鼓勵房客申請租屋補貼？
房市近年來除了嚴打炒房外，對於租屋族以外，也有額外補貼措施，希望能緩解租屋族日益高漲的租金壓力。
不過，許多房客卻因為申請租金補貼，而與房東有所磨擦。綜觀房東不願給房客申請租金補貼的理由，不外乎是擔心未來政府以此資料查稅，或是清查資產，也有無良房東因房客申請租屋補貼而調漲房租。
但是，在租金補貼2.0上路後，房東實際上享有不少的優惠，像是當房客申請租金補貼後，其房屋所有人將自動成為「公益出租人」。
成為公益出租人有什麼好處？可以少付稅、省荷包，享三大減稅優惠，分別是房屋稅適用自用住宅稅率1.2％稅賦優惠、綜合所得稅每屋每月租金收入最高15,000元免稅額、地價稅適用自用住宅用地千分之2稅率。
舉例而言，以房屋稅來說，假設房屋現值600萬元：
【一般出租房屋】每年應納房屋稅額＝600萬Ｘ2.4％＝14萬4000元。
【公益出租人出租房屋】每年應納房屋稅額＝600萬Ｘ1.2％＝7萬2000元。
光是房屋稅就能省下7萬2000元，除此之外，房客申請租金補貼也能讓房東能穩定收租，降低頻繁招租的風險。