記者徐銘穗/綜合報導
台灣最頂豪宅「陶朱隱園」日前因從松高路角度拍攝激似哥吉拉,在Google地圖中獲得「信義哥吉拉」(Godzilla in Taipei)新旅遊地標而暴紅,不過,這棟曾登Discovery《建築巨擘:陶朱隱園》專輯的超豪宅,蓋好11年只賣出1戶,而且還是自家人購入。為何有錢人不買單?馨傳不動產智庫執行長何世昌點出5原因,其中他最不懂9米瀑布的賣點何在。
陶朱隱園曾被CNN 評選為城市九大新建築之一,位在松勇路及松高路口,土地面積約為2468坪,由威京集團的中華工程與亞太工商聯合建,限量40戶,地上21層、地下4層,每層有2戶住家,每戶室內空間約300坪,陽台也有至少50坪的大小,更有跑車專屬電梯、停機坪,最引人注目的便是大樓每層樓旋轉4.5度,外型設計搶眼。
何世昌指出,陶朱隱園銷售情況也是房地產業內熱門話題,他以近年和同業人員討論出的內容,分析以下5點有錢人不買單的原因。
1、風水疑慮:
有錢人比一般購屋族更迷信,而「陶朱隱園」風水不佳的問題已經很多人說過了,這的確是富豪的心病。雖然有的風水師說沒問題、可以改,但富豪可以買的房子選擇很多,首選當然是買一間沒有風水疑慮的。
2、樓層高度:
「陶朱隱園」樓層只有21樓,在信義計畫區完全沒有高度優勢,景觀視野是個弱點。台北其他豪宅,「元利信義聯勤」能俯看大安森林公園、「華固天鑄」傲視整個天母、「和平大苑」面師大,中高樓高View也很好、「西華富邦」把基隆河與松山機場盡收眼裡。反觀「陶朱隱園」被高樓大廈包圍,旁邊又插了一支更高的富邦A25,使得「陶朱隱園」的超大陽台優勢變劣勢,住戶在陽台活動會被看光光。
3、無柱格局:
「陶朱隱園」建築結構非常特別,它的中央是鋼構核心筒,兩側旋轉而上的是組合柱,而組合柱與核心筒頂端是外伸的穩定桁架,每二個樓層是一組空腹桁架,就像一個人伸直雙臂將組合柱、空腹桁架平舉起來一樣。
這種特殊的建築結構本身沒有問題,它的特色是「室內沒有柱子」,因此室內可使用的空間更大,但卻與傳統建築差異太大。何世昌說,曾有一位去參觀過的大老闆跟他說:「雖然知道房子安全性沒問題,但沒有柱子,心裡就覺得不自在。」
4、定價策略:
台北市一線豪宅每坪成交單價從200萬元~300萬元不等,選擇又非常多,但「陶朱隱園」售價遠遠高出太多,外傳從一坪6百多萬至8百萬元不等。台北市富豪密度是全球第三高、亞洲第二高,不缺有錢人,但有錢人不是盤子嘛。
5、賣點不足:
這個建案特殊之處很多,包括汽車可以搭電梯、旋轉造型、耐震係數、人工瀑布等等,為什麼說沒有賣點呢?如果「陶朱隱園」一坪賣200萬~300萬,它處處都是賣點、屌打其他豪宅,但它售價是其他豪宅的1倍以上,此時就沒有賣點了。
何世昌說,他最不解的是建商自豪說有9米人工瀑布造景,這算賣點嗎?建議可參訪中國貴陽市中心一棟商業大樓的百米瀑布,「雖然水開啟的時候像尿失禁,但百米尿失禁還是比9米尿失禁威啊。」
他認為,9米人工瀑布放在一般建案真的很炫,但放在這種豪宅產品來說,實在很難說服有錢人買單。「就好像你賣一顆5000元的飯團,說裡面有滿滿的干貝、龍蝦,那一點都不吸引人吧,我買5千元飯團是想看到三上悠亞啊!」
不過,對於陶朱隱園的銷售狀況,威京集團主席沈慶京曾向《工商時報》表示,他完全不擔心陶朱隱園蓋10年才銷售的問題,因為其他建商蓋完要快速回收,但他要蓋的是可以住的藝術品,「坐擁10戶豪宅,不如擁有1戶陶朱隱園!」的概念。