預售屋履約保證機制已實施了12年。圖／中時報系資料照
工商時報文／蔡惠芳
台灣預售制度走了超過半世紀，利弊互見，其中最大問題之一就是「爛尾樓」，而因應而生的預售屋履約保證機制已實施了12年，但為什麼還是會發生預售屋因建商無力興建，導致承購戶血本無歸的爛尾樓呢？說好的保障消費者權益呢？
檢視預售屋五種履約保證制度，建商最偏好「不動產開發信託」，儘管也是專款專用，但以往銀行並未嚴格把關，建商可動用理由比較多，像廣告費、代銷費、信託管理所需費用等，若受託機構缺乏稽核，信託專戶的錢就容易被搬走，形同虛設。
不過近期金檢頻繁，銀行現在把關明顯較以往嚴格；至於「價金信託」，承購戶購買後的訂、簽、開到工程款都交付信託專戶，建商不能動用；不過如建商無法依約履約或完工，由於受益人是建商，所以信託專戶有餘額，才輪得到分配給客戶。
至於「同業連帶保證」相對較少，部分是股東重疊的關係企業或自己人另一家建設公司提供連帶保證，實質意義不大。另外「公會辦理連帶保證協定」實務上相當少，且建商在預售屋完工前倒閉，加入協定的其他建商協助賠償也有金額上限，消費者權益保障有限。總結來說，「價金返還保證」對消費者保障性最強。
憑心而論，長期以來建築業缺乏事權統一的主管機關，如果要保障消費者權益，應該好好針對上述五種預售屋履約保證制度的漏洞和優劣作一個總體檢，甚至從根源管理，建立整個預售屋管理辦法或條例，而不是任由央行、金管會、內政部、財政部、勞動部等部會多頭馬車式管理。
至於信託業者主張的全部完工後才能動支專戶預收款，由於建商興建預售屋時，會有自備款、預售時預收款、銀行建築融資三大金流來源，現在建融方面，銀行要求建商須存足5成自備款到銀行專戶才可獲撥土建融，已嚴重影響建商資金調度；未來若預收款再卡住，對中小型建商來說，無異再關掉一個水龍頭，是否衝擊房地產業營運，衍生新的風暴，政府應有更周延的考量。