房市示意圖。圖／中時報系資料照
工商時報／饒祥浩金融業專業財稅顧問
近年來受通貨膨脹影響，台灣不動產的價格也日益高漲，為減輕子女買房的負擔，許多民眾都有幫子女置產的規劃或想法。為了省稅，早期的做法大多是在「贈與不動產」的架構下進行，例如，父母出資購買，但是將不動產登記在子女名下；或是父母先買下來，再用贈與的方式將不動產過戶給子女。這類型的規劃方式，在遺產及贈與稅的認定上，都是屬「贈與不動產」的行為，而「贈與不動產」是以公告現值認定贈與金額，因為不動產的公告現值往往低於市價，所以具有節省贈與稅的效果。
但要特別留意，在房地合一稅實施後，規劃的方式已經改變，如果考量到子女未來出售房產須要繳納的房地合一稅，那麼「直接贈與現金」讓子女自行購屋，反而會比「贈與不動產」還要省稅。
舉例來說，一戶市價1,500萬元的房子，假設公告現值800萬元，子女取得後持有滿五年，以1,800萬元的價格出售。在這種情況下，如果是以「贈與不動產」的方式規劃，子女取得時，要以公告現值800萬元做為贈與金額，減除免稅額244萬元後，乘以稅率10％，要繳納55.6萬元的贈與稅。
子女出售時，要就房地交易所得課徵房地合一稅，因為持有滿五年，適用稅率是20％。關於房地交易所得，是以售價減除取得成本與必要費用後來計算，請注意，因為房子是以贈與的方式取得，所以要以贈與時的公告現值800萬元認定取得成本，而不是當初的市價1,500萬元。因此，售價1,800萬元減除取得成本800萬元及必要費用30萬元後，房地交易所得為970萬元，乘以稅率20％，要繳納194萬元的房地合一稅。
不動產取得時的贈與稅55.6萬元，與出售時的房地合一稅194萬元，合計總稅負為249.6萬元。
在相同的案例下，如果是以「直接贈與現金」的方式規劃，子女取得買房資金時，要以現金1,500萬元做為贈與金額，減除免稅額244萬元後，乘以稅率10％，要繳納125.6萬元贈與稅。
子女出售時，在房地交易所得的計算上，因為當初是自行出資購買，所以是以買價1,500萬元認定取得成本。因此，售價1,800萬元減除取得成本1,500萬元及必要費用30萬元後，房地交易所得為270萬元，乘以稅率20％，要繳納54萬元房地合一稅。
不動產取得時的贈與稅125.6萬元，與出售時的房地合一稅54萬元，合計總稅負為179.6萬元。
經由以上的案例說明可以發現，「贈與不動產」的總稅負是249.6萬元，「直接贈與現金」的總稅負卻只有179.6萬元，兩者差了整整70萬元，如果不動產的價格更高，整體的稅負差距會更大。之所以會有這樣的結果，是因為贈與取得的不動產未來出售，要以公告現值做為取得成本，計算房地合一稅，導致在贈與階段，因為公告現值低於市價產生的節稅空間，在課徵房地合一稅的時候被補回來了，而且房地合一稅的稅率比贈與稅還高，導致不但無法節稅，反而面臨更高的稅務負擔。
因此，如果有幫子女置產的規劃或想法，一定要記住一個非常重要的觀念，就是在房地合一稅實施後，「贈與不動產」的整體稅負可能會比「直接贈與現金」還高，若能提早規劃，分年贈與現金，不但可以善用每年贈與稅的免稅額，替子女預先準備買房的資金，還能替子女節省未來出售房產時須繳納的房地合一稅，一舉兩得；而分年贈與的現金，實務上也可以搭配保險、信託、或是其他理財商品，來協助資金的累積與管理，讓子女未來置產不再是問題。