圖 即便政府打炒房一波接一波，但價格仍未出現明顯鬆動，最大主因就是漠視高漲的地價與營建成本。葉家銘攝
記者葉家銘／綜合報導
央行2020年年底到今年6月，共祭出5波不動產選擇性信用管制，依聯徵中心資料，今年全國前4月新增個人房貸總人數共8萬2118人，與去年同期相比大幅下滑20.2%，此外全國1-5月買賣移轉棟數共計11萬2656棟，比去年同期少了21.3%，交易量及貸款人數皆下滑。專家分析，交易量縮但價未跌，該現象讓打炒房效益不彰，高房價問題須正視地價與營建成本。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，政府健全房市政策不只有房市管制，還有平均地權條例子法及房地合一稅2.0，再搭配央行升息，在第五波房市管制前就已完全澆熄市場熱度，故第二戶限貸7成打到換屋族受到強力反彈，央行緊急推出排除條款，以期降低換屋者困擾。
全國新增個人房貸總人數及買賣移轉棟數
綜觀近幾年買賣移轉棟數及新增房貸人數，都在2021年創造最高量，買賣轉棟數當年34.8萬棟，新增房貸人數30.5萬人，兩項數據也都在2022年下滑，買賣移轉棟數31.8萬棟、年減8.6%，新增房貸人數29.2萬人、年減4.2%。郎美囡表示，各方數據顯示房市交易動能熄火，但房價尚未明顯鬆動，關鍵在於賣方降價幅度不到買方認知的價格帶，成交機率低，因此市場上僅見零星降價交易，尤其在中古屋市場不易形成區域型的價跌，回顧過去市場交易經歷，通常由整批新建案或區域中數個建案同步降價，才能凝聚出價格下拉的力道。
住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，政府為健全房市推動多項政策，立意良善，但過去央行的不動產選擇性信用貸款也曾誤殺換屋族，當時也使用簽切結方式解套，這次第二戶貸款限制便以相同方式操作，而夫妻兩人也可透過配偶貸款解套，然而銀行端尚未擬出切結書作業流程，提醒買方簽約前務必先詢問銀行現行規定及貸款條件，避免資金不足的窘境。
全國新增個人房貸總人數及買賣移轉棟數
高雄房屋市場調查協會理事長黃詩萱表示，價格並未大幅修正主因是高漲的地價與營建成本，導致建商降價意願有限，政府打炒房方向錯誤，應該正視原物料及人力成本的高漲，而非一味的覺得是建商獲取暴利，目前一案從動工到完工交屋，就地上15樓建築少說4年，利潤可能不到2成，且必須承擔後續售服。