圖 農地買賣相較其他土地的買賣較為單純，但也有其風險必須仔細評估。（示意圖／pexels）
EBC地產王／記者王柏凱
近來農地行情看好，不過，位於都市計畫內的農地，與非都市計畫內的農地是有一些差別的。虹展建設總經理張志誠表示，許多民眾都好奇，都市計畫內農地優點有哪些？都市計畫內農地可以蓋房子嗎？都計內農地使用限制有哪些？都市計畫保護區用途有哪些？都計內農地變更容易嗎？都市計畫農業區容許使用項目有哪些？都市計畫農業區建蔽率是多少？關於都市計畫農業區使用，本篇文章一次為你完整說明！
都計內農地可以蓋房子嗎？
- 都市計畫內農地可以蓋房子嗎？
- 都計內農地使用限制看這邊
- 都市計畫農地用途有哪些?
- 都市計畫農地買賣流程怎麼走？
- 都計內農地使用限制常見QA
- 都計內農地變更案例：都市計畫區內農地可以變建地嗎？
- 都計內農地使用限制多，找專家協助最放心
都市計畫內農地可以蓋房子嗎？
說明都市計畫內農地是否可以蓋房子之前，必須先了解都市計畫內農地及其優點為何？什麼是都市計畫內農地？所謂都市計畫內農地，顧名思義，字面上的意思就是指依法實施都市計畫範圍內的農地。 都市計畫內農地可以幹嘛？都計內農地為保持農業生產而劃定，除了保持農業生產外，只能申請興建農舍、或是農業產銷必要設施、或休閒農場及相關設施等。
都市計畫內農地優點：
●農地價值較高，一般行情比非都市計畫農地更好。
●通常都市計畫區或附近，政府都會有重大開發案，被規劃為住宅區或商業區的機會高。
●都市計畫內農地內較沒有畜牧業的汙染，都市計畫外則污染較多。
●都計內農地通常會遠離墓地等嫌惡設施（電塔），都計外農地周圍常有墳墓等。
何謂甲種、乙種、丙種、丁種建築用地？
甲種建築用地（甲建）：建蔽率為60%，容積率為240%。指的是一般農業區，或特定農業區內的建築用地。
乙種建築用地（乙建）：建蔽率60%，容積率240%。指的是鄉村區中的建築用地，可供居住及低強度的商業使用。
丙種建築用地（丙建）：建蔽率40%，容積率120%。指的是山坡保育區內的建築用地。
蓋房子的規定：
●需先整地
●做好水土保持
●遵守相關保育規定才能夠蓋房子。
丁種建築用地（丁建）：建蔽率70%，容積率300%。指的是一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。蓋房子的規定：
●可合法蓋工廠
●申請工廠登記證，多作為工廠用地。
都計內農地使用限制看這邊
都計內農地使用限制、申請興建農舍的限制條件如下：
●申請人首先必須具備農民身分，並在該農業區內有農業用地或農場。
●農舍高度不得超過4層或14公尺，建築面積不得超過申請興建農舍的農地面積10%，建築總樓地板面積不得超過660平方公尺，與都市計畫道路境界的距離，除合法農舍申請的增建外，不得小於8公尺。
●都市計畫農業區內的農業用地，其已申請建築者（包括10%的農舍面積及百90%的農業用地），主管機關應於都市計畫及地籍套繪圖上著色標示，之後不論該農業用地是否分割，都不得再行申請興建農舍。
●農舍不得擅自變更使用。 若要再成立其他設施，例如農業產銷必要設施、休閒農業設施、自然保育設施、綠能設施及農村再生相關公共設施之項目等，須由農業主管機關認定，並依主管機關所定相關法令規定辦理，且不得擅自變更使用。 農業產銷必要設施的建蔽率不得超過60%，休閒農業設施的建蔽率不得超過20%、自然保育設施的建蔽率不得超過40%，且三者建蔽率須合併計算，合計不得超過60%。
都市計畫農地用途有哪些？
都市計畫農地用途有以下幾項：
●農業生產
●申請興建農舍
●農業產銷必要設施
●休閒農業設施
●自然保育設施
●綠能設施
●農村再生相關公共設施
●經各地縣市政府核准，可進行其他低強度的使用。
都市計畫保護區是什麼？
都市計畫保護區的意思是，為國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能而劃定的區域。都市計畫保護區再不妨礙劃定的目的之下，依照規定使用。 依照都市計畫法臺灣省施行細則第二十七條規定，都市計畫保護區的用途如下：
●國防所需之各種設施。
●警衛、保安、保防、消防設施。
●臨時性遊憩及露營所需之設施。
●公用事業、社會福利事業所必需之設施。
●採礦之必要附屬設施：電力設備、輸送設備及交通運輸設施。
●土石方資源堆置處理。
●廢棄物資源回收、貯存場及其附屬設施。
●水質淨化處理設施及其附屬設施。
●造林及水土保持設施。
●為保護區內地形、地物所為之工程。
●汽車運輸業所需之停車場、客、貨運站及其必需之附屬設施。
●危險物品及高壓氣體儲藏、分裝等。
●休閒農業設施。
●農村再生相關公共設施。
●自然保育設施。
●綠能設施。
都市計畫保護區的意思是，為國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能而劃定的區域。（示意圖／pexels）
都市計畫農地買賣流程怎麼走？
都市計畫農地買賣所需條件：
●首先具有農民資格
●年滿20歲，或未滿20歲但已結婚者。
●名下持有農地，且在農地所在地設籍滿2年以上。
●農地面積必須大於25公頃（756坪）。
●該農地沒有申請農舍。
●地主名下沒有其他農舍。
●農舍與農業用地不得分開處理，且農舍與農業用地不得分別移轉。
買方需準備的資料：
●身分證正本
●第二證件
●印章
賣方需準備的資料：
●土地所有權狀正本
●身份證正影本
●印鑑證明書2份（戶政事務所申請，註明用途：「不動產登記」）
●印鑑章
●土地增值稅完納或不課徵之證明書
●若代理人簽約則檢附授權書正本（加蓋印鑑章）及被授權人身份證影本一份
都計內農地使用限制常見QA
Q1：都市計畫農業區建地的地目，是農地還是建地？
依照法規，都市計畫編定為農業區，且土地登記簿謄本其地目欄為「建」地目土地，一般稱為農建地，是屬於農業區內的建地，可以在相關規範下蓋房子。
Q2：都市計畫農業區建蔽率是什麼？
都市計畫農業區建蔽率的意思是，在這塊土地上可以有多少比例的面積可以拿來蓋房子。依照法規，都市計畫農業區建蔽率不得大於60%，也就是說，在該農地上蓋房子的面積不得超過60%。
Q3：保護區建地目可以蓋房子嗎？
可以，但必須依照規定辦理。依都市計畫法台灣省施行細則第二十七條規定，在不妨礙保護區之劃定目的下，得允許作開發使用。
Q4：農地變更建地容易嗎？
不容易，農地變更建地需要繁複的流程，以及實地勘驗，一般需要1年左右的時間才核准。
Q5：農地變更建地費用會被課重稅是真的嗎？
農地變更建地，因為地目變更，無法適用農地的免徵土增稅，所以稅收一定會增加。