圖 房貸利率調高，如何跟銀行談到優惠利率？專家教戰四招談優利。聯合報資料照片
經濟日報記者齊瑞甄／綜合報導
央行利率連五升，房貸利率正式進入2％年代，房貸利率從去年第1季史上最低1.31％，一路升息至今，地板價來到2.06％，創14年來新高。房貸利率調高，如何跟銀行談到優惠利率？專家教戰四招談優利。
東龍不動產專任委託部經理陳泰源指出，關於房貸，主要有成數、寬限期、年限、利率等四大面向；然而，銀行不外乎是從「購買人本身條件」及「物件狀況」這兩大類進行評估；如果單從「利率」角度，則首重「購買人財力條件」為主，換句話說就是「還款能力」。
首先是「屋齡」攸關貸款「年限」，陳泰源解釋，以房屋本身的條件來說，銀行會依據「建築結構」判斷耐用壽命有多久來決定貸款年限，大原則是，加強磚造貸款條件最差，鋼骨結構則最好；「屋齡」部分是攸關貸款「年限」，愈新可貸愈長，甚至最高可達40年房貸，屋齡愈舊則愈短，但得搭配購買人的年紀，同樣也是愈年輕可貸愈久。
二、可專門培養一個「買房專戶」。以個人財力證明的條件來說，在信用紀錄上，最好從來沒有過信貸或是借錢、欠錢的紀錄；或者可以專門培養一個「買房專戶」，存進去的錢絕對不領出來，「長年」下來「有增無減」，這可讓銀行放心。
另外，銀行也會因為你的職業別來判斷，要看你的年收入還是月收入，以房仲來說，由於零底薪、純獎金，銀行根本就不會看你的固定收入，因為銀行知道，有些人（職業）的固定收入是可以作假的。
三、要找多家銀行比較。辦房貸前，要找銀行多方比較。陳泰源建議，買房簽約後，千萬不可只找一家銀行，至少要找兩家銀行，這樣才有退路。假設A銀行承諾給的條件跟後來有變動，至少還有B銀行可當備胎。
另外，購屋前，也可以先諮詢想要購買的物件的貸款條件，之後再去購屋，而不是購屋之後才去找銀行，這樣容易出狀況；把房屋的謄本給銀行評估，信用不會受到影響，但在正式申請貸款時，建議兩家為原則、最多不超過三家，因為填寫貸款申請書，銀行都要調聯徵，聯徵如果查詢次數過多，銀行就會產生疑慮。
四、還款能力證明愈好，貸款條件愈佳。陳泰源說，信用卡是重要的個人信用工具，若未來有購屋貸款計畫，最好設定自動扣款，才不會因為一時疏忽，忘了繳錢而影響信用，另外有些銀行也會認其他「財力證明」。例如儲蓄險，有股票、基金，銀行喜歡穩定收入的來源證明，以確認每月可以確實還款的能力。