圖 政府助攻年輕人買房，打算推出使用權住宅，入手總價低，不過住滿一定期限就得搬家走人，十足考驗市場接受度。圖為示意圖。 報系資料照
經濟日報 記者游智文／台北報導
使用權住宅好嗎？不少人認為，比起一般住宅，使用權住宅因沒有土地成本，房價只有市價六、七成，較易入手，一圓擁屋夢。另外，和社會住宅相比，社宅租期3+3，最長僅6年，到期就得搬家，而現行市面上的使用權住宅期限大多是50年，甚至70年，相對有安全感。
不少人認為，使用權住宅好處多多，不過，台灣物業管理學會理事長郭紀子表示，他所認識買使用權住宅的人，「十個有九個後悔」。
使用權住宅，和地上權住宅不同。地上權住宅沒有土地所有權狀，但有建物所有權狀，早期的地上權住宅，建物權狀大多沒有年限，後來則多註明為50年，期限一到，就得將土地連同房子一起歸還地主，而地主通常是政府。
資料來源：採訪整理 游智文／製表
知名使用權住宅 台北京站
至於使用權，則是沒有土地權狀，也沒有房屋權狀，土地和房屋的所有權人都是建商，買家只擁有房屋使用憑證，產權年限從50到70年都有，就像長期租約一樣，年限到期就得搬走，如要轉售也得透過建商來處理。
早期政府標售地上權土地，推出的地上權住宅，大多是擁有建物的地上權，但近年政府標售的地上權土地，由於大多規定建商不能分割建物產權出售，因此建商推出的產品，多是使用權，買家只拿到一張使用憑證，最知名的社區，就是位於台北車站附近的京站。
郭紀子表示，使用權住宅看似便宜，但有不少不為人知的問題。
問題1、無法成立管委會
首先是無法成立管理委員會。依照公寓大廈管理辦法，社區管理委員會必須由區分所有權人籌組成立，地上權住戶有建物所有權，成立管委會沒問題，但使用權住戶既無土地，也無建物所有權，就無法成立管委會，只能由少數擁有產權的人或建商，擔任管理負責人。
郭紀子說，一個社區沒有管委會，就沒人能夠處理公共事務。比如過年想在大廳布置一下年節氣氛，能不能做，錢怎麼分，沒人能夠決定；想請警衛，想找物業管理人員，住戶怎麼分攤費用，誰來付薪，也都沒法處理。
而更嚴重的是，沒有管委會，就沒有社區規範，大家各求方便，各行其事。東家在樓梯口放了一雙鞋子，西家馬上擺了一個鞋櫃，南家放了一台腳踏車，北家乾脆把雜物拿出來堆成一堆，大家先搶先贏，社區變髒變亂誰也不管。
問題2、住戶便宜心態，疏於維護住宅品質
其次住戶心態問題。所有權社區，住戶因長期居住，多會維護社區設備，使用權住宅由於有存續年限，到期就必須把房子還給建商，初期可能還會維護，但時間一長，期限過了一半，住戶對公設往往能不修就不修，甚至不僅公設，連家裡也不修，社區很容易就爛掉。
問題3、還完貸款，差不多房子也要歸還了
第三個問題是，使用權住宅雖然比市價便宜三成，但總價也不低，在台北地區也要七、八百萬，甚至一、二千萬元，仍須貸款。如果接手十幾年中古使用權住宅，貸款30年，等於貸款還完，房子也差不多要還給建商了。
買所有權的人，還完貸款，有了一間房子，買使用權的人，還完貸款卻是兩手空空，然後那時可能已六七十歲了，還得煩惱房子被收回後，接下來要落腳那裡的問題。郭紀子說，買家只要想到這點，幾乎會都後悔。
郭紀子表示，使用權住宅並非不能推，但必須要有配套，包括貸款，法令修改等，要讓年輕人覺得居住有保障，而不是低價吸引相對弱勢的年輕人上手，結果這些弱勢的人未來卻更加弱勢。