圖 房東在出租房屋過程中遇到租霸怎麼辦？圖／好房網News資料照
好房網News記者戴鈺純／綜合報導
房東在出租房屋的過程中，難免遇到房客「長期欠租」、「未經同意私自轉租或分租」、「在租屋處囤放危險爆裂物」、「未經同意進行裝修或惡意破壞房屋」等問題，但如果真若遇到類似情形該如何解決才能順利擺脫租霸？
崔媽媽基金會表示，若想從此與租霸說掰掰，就得讓房東了解如何透過合法「提前終止租約」的程序，而終止租約有兩種，分為「法定」終止及「意定」終止。 所謂「法定」，就是在法律上有明確規定，可以依法提前終止租約。當房東在遇到租霸時，可以依照《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條、《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第17點規定，提前終止租約（須依規定提前-檢附相關事證-以書面通知房客），則房客不得要求賠償：
A.房客有以下行為時，房東須提前三十天，提出書面事證：
1、承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。
2、承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。
3、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。
4、承租人擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。
5、承租人擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。
6、承租人未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。
7、承租人未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。
B.房客有以下行為時，得不先期通知（仍須提出書面事證）：
1.承租人違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。
2.承租人進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。 當然，也有房客不是租霸，但建築物本身已到達需要拆除重建的狀況，這時候房東也可依法提前終止租約：
C.必須在終止前三個月提前以書面提出事證
出租人為重新建築而必要收回。
→ 常見案例有因應都市更新計畫需要拆除重建新建物，或經判定有傾倒危險、需要立即拆除的危險建物。
所謂「意定」，則是回到契約中，依照租約上關於「提前終止租約」的規定處理。 當房客沒有任何問題，是個好房客，房東和房客間擁有很好的租賃關係，純粹因為房東私人因素想要收回租屋處的話，因為不符合上述「法定終止」的事項，房東必須遵守租約中「提前終止租約」的規定處理，也就是所謂的「意定終止」：
1、租約中寫著「得」（可以）提前終止租約：
a.依照租約上，雙方約定的提前期限告知房客，房客不得要求違約金。
b.未依照規定提前的期限告知房客，房客得要求最高一個月租金作為違約金。
2、租約中寫著「不得」（不可以）提前終止租約：
a.房東必須與房客商雙方可接受的退租方案。
b.房客權利不接受房客提前終止租約，並可要求房東讓其住至期滿。