父母想送房該生前贈與,還是百年後讓子女繼承?房價高「等房族」大增,胡偉良:房地產近年3現象

撰文 / 胡偉良

根據內政部戶政司統計,國內近兩年,每年死亡人數已多於新生嬰兒數,隨著人口死亡交叉出現,外界也預估高房價區,年輕人「等房」的風氣會更加盛行,繼承移轉量恐怕還會持續增加。而從近期的發展情形可以看出來下列幾個現象:

(1)房市過去10年沒有惡化,淪為法拍的房產從100年起即逐年遞減,104年起呈穩定狀態,「110年房價飆漲,法拍數量更減」。

(2)贈與數量從100年起即逐年遞增,104年達到高峰,之後(105年起)快速減少,105年後則保持4.2~4.5萬棟的穩定數量。

(3)繼承數量從100年起即「逐年遞增」,迄今走向未變,這也顯示民眾「藉由繼承來減少稅賦」的普遍心態。之所以如此,這種情形應該和當前的房屋移轉稅賦太高有關,因為若以贈與方式辦理房產轉移時,除「不得適用自用住宅優惠稅率」,而需「多繳不少土地增值稅」外,恐怕還要「補繳不少的贈與稅賦」。

當前國內呈現房價太高但所得卻停滯不前的困境,年輕人買不起房,因此有很多父母在思考到底應該提前將房產轉移給子女,或留待百年之後再由子女以繼承方式來承接較為妥當?

品嘉建設在承做危老改建時就碰到不少住戶關心這樣的問題,也就是改建之後的房子究竟如何登記?基於稅務上的節稅考量,建議應儘量「避開贈與方式」,一來以贈與方式除要繳納不少的贈與稅額外(超過法定贈與額度以上部分要繳納10%以上的贈與稅賦),另外土地增值稅部分仍需按一般稅率繳納,而「排除了自用住宅優惠稅率的適用」。

因此筆者建議,房產在產權處理(不論是否有改建)上仍以「登記父母(原老屋所有權人)名義」為宜,待百年之後再由子女繼承,這樣一來可以省掉巨額的稅賦(只繳遺產稅而不需繳交土增稅與贈與稅),另外,也因保有不動產而可以「獲得更多的兒女孝順」。但若父母居於其他考量,仍希望將改建後的房產登記在「特定」子女名下,那麼建議則以「透過買賣完成轉移登記」為宜,若子女收入不夠或尚未成年,父母仍可藉由事前規劃逐年贈與(資金或產權),之後再透過親屬間較特殊的買賣契約(按土地公告現值及房屋標準單價)完成買賣交易,這樣的做法除仍得適用自用住宅優惠稅率外,也可以依父母的意願做好房產的轉移及避開日後子女間的財產爭奪。

繼承「等房」,成為年輕人的投資新管道

繼承「等房」成為部分買不起房的年輕人擁有房子的新途徑,然而,萬一父母年邁後要「以房養老」,或僅一間房屋,但子女若有好幾個,此時將導致分配不均等爭議。

根據繼承與死亡人數的比例統計,平均每10個人死亡,大概就會出現3件的建物繼承移轉登記,以111年上半年建物繼承移轉登記共31,867棟,創下歷史同期新高,而今年上半年的死亡人數也超過10萬人,統計死亡人數與繼承移轉登記數量,繼承與死亡人數的比例約為30%~33%,也就是平均每10個死亡人數,就會產生3棟的建物移轉。

換言之,年輕世代想靠繼承擁房可行嗎?

筆者發現,現在的80世代年輕人多半自覺買不起房,很多想透過繼承來擁有房產,但是問題是他們的父母都還健在,離可以繼承的時間還很久,反倒是他們父母都願意把他們自己從父母處繼承來的老房子,移轉給兒女,只是這些祖父母輩遺留下來的房子多半是老舊的房子,這些房子的安全性、居住性都不理想,在市場上賣出的價格在未來也未必好,那麼這些8、90世代的年輕人買不起房怎麼辦?他們怎麼想?

1.住在都會區的原生家庭年輕人

(1)有父母贊助買房的「幸運族」:他們覺得要繼承父母的房子,可能得等到6、70歲以後,不切實際,因而寧可請父母贊助,資助買房的部分或全部頭期款。也有一些幸運子女,受到父母的極端疼愛,父母財力也夠,因而由父母直接全額出資代買。基本上,年輕人能真正靠自己能力支付全部房款的比例,真的愈來愈少。

(2)有些子女,確實有機會繼承長輩(多半是祖父輩、少數是父母輩)遺留下來的房子,因為繼承的房產多半很老舊,這些「棒棒族」的想法是:


1.房子座落地點比較好的:把老房子出租,租金用來充抵買新屋的房貸(或部分),老屋再留待以後再伺機改建。

2.把舊房子賣掉,賣掉的錢用來抵付買新屋的部分房款。

3.把舊房子重新拉皮、換管線,重新整修裝潢,供自住或出租。但老房子的骨質疏鬆毛病(結構強度不足)仍難以解決。

2.原生家庭在非都會區的年輕人

通常在非都會區的房產因需求不強,甚至乏人繼承。這群人最苦命,一切都得靠自己,如果留在城市裡工作,他們就得面對高不可攀的房價,在高房價的捆綁下,財務上很難脫困。

總觀來說,處在房價高漲的當下,年輕人該怎麼做才能擁有自己的房產?

筆者估計以老屋改建解決當前房價過高的問題將為可行,但是可以預見的是,除非政府的房產政策有所調整(如,進一步放寬容積率、獎勵上限),否則未來改建,在興建成本不斷增加下,原地主的分回將愈來愈少,這也是民眾在考量自己的老屋改建時應該有的認知。