圖 房市已經分化，不再普漲、普跌，也會在預售屋、新成屋、中古屋間有所不同。（好房網News資料照）
文／胡偉良
首先，我要告訴讀者，看房地產要學會看本質，否則一定會被各種不同的論點、數據搞得滿頭霧水，無所適從。
也感嘆台灣的大多數所謂「學者、專家」真的只是浪得虛名，有些只是一味套用自己過去學來的「陳舊招式」縱橫房產市場，數十年如一日亳無進步，也沒有意識到時代早已變了，現在的環境和過去早已不同；好在，近期也有一些中生代和年輕的學者比較務實，不再自以為是；另外有些只憑著在業界待過幾年基層的經歷，具備一些基本知識，憑著「譁眾取寵」騙取一票酸民的盲目追随；還有一些則是「跨界行銷」，形形色色，不一而足。
先談談現在市場的分化問題
當今市場的分化已經非常明顯，不同地區間因人口流入流出、產業聚落的不同而不再普漲、普跌。另一方面，縱若同一區域，也會在預售屋、新成屋、中古屋間有所不同，這些都會影響個別房市的發展，一刀切的用「平均數」去做市場推斷，既不科學、也不實際，反而會誤導了民眾的判斷，造成「盡信書不如不無書」的謬誤。
先說房價上漲這件事，房價之所以上漲，是因為有人對房屋有需求，願意在一定房價下接手買屋，也因此形成了房價的行情，所以在沒有産業聚落和人口流出的區域，房産的需求不大，甚至過剩，在這樣的區域裡的房子只能做居住使用，不要說增值，連保值都有問題，房子只是消耗品，隨著時間愈來愈不值錢。
反之，「大城市中的核心區域房産」，有産業支撐、人口流入，提供了充分的就業機會和較高的薪資待遇，因此不斷的吸引外來人口流入，又因具有稀缺性，自然成為衆人追逐的標的物，這樣的房產除了保值功能外，也具增值性。 因此，好的房産不僅是消費品，更是金融商品。好的房產其價值不僅能與時俱增，抵抗通膨，還能戰勝通膨創造財富。
有人說投資大城市的房產，就是投資這一個城市的股票，核心地區的房產更是反映了該區域的學區、地段、交通、配套、生活品質，也就是「提供給住的人生活上的使用價值」。
除了區域的分化外，新規格的預售屋、新成屋、中古屋房價也開始分化。
為什麼有這種分化呢？因為2021年起開始動工的建案都受到營造成本上漲的影響，上漲的幅度達到5～8萬/坪之多，較原來的營造成本高出35～45%之多，漲幅相當驚人，尤其是對合建及以合建方式進行危老、都更案件，影響更大。
2021年後營造成本暴漲促成了「新規格」建築物的崛起
2021年後興建的建築物因為受到營造成本大漲的不利影響，為了保持市場競爭力，也為了取得容積獎勵，有些廠商會透過提升建築規格的方式來塑造産品的差異化，像是「提升耐震力、智慧化、綠建築、隔音減噪、無障礙設施、建材規格」等，進一步的「提升建築的居住安全性、宜居性和舒適性」。這種新規格的建築物也將有別於傳統一般規格的建築物，形成另一類建築規格的分化。
※本篇專家胡偉良言論 不代表本網站立場。