圖 ▲台灣住宅公設的規劃較偏向於銷售的宣傳性而不是實用性，所以常常出現像是溫泉、游泳池、KTV室等中看不中用的公設。（圖／國泰蒔美提供）
●文／台灣三井不動產股份有限公司
在台灣買房子，常常遇到公設不實用的問題，明明花了大把鈔票，卻得到很多不需要的公設，甚至還有二工公設被報拆的問題，在不動產市場上引起不少糾紛。對買房子的人來說，當然是希望把錢花在刀口上，但由於台灣住宅公設的規劃較偏向於銷售的宣傳性而不是實用性，所以常常出現像是溫泉、游泳池、KTV室等中看不中用的公設，一方面使用的機會很少，另一方面則需要花費大筆管理費來維護，導致許多公設不是閒置就是改做其他用途。
相對的，在日本住宅的規劃上，公設的部分比較偏向實用性，除非是頂級豪宅系列的產品，不然很少看到太多公設的規劃，通常都是為了因應法規的規範及日常生活的便利性所需，也更不會有所謂的二工公設這種違反法規的設計，以下是一些日本住宅設計公設的習慣及規範。
買車前須先有停車位 停車場在日本屬法律規範
停車場與其說是公設，不如說是法律規範，日本是唯一規定買車必須先有停車位的國家。根據日本法律規定，私家車不能停放在公共道路上，必須停在專屬車位或是停車場裡，而不論是自有或租賃，在買車前，都必須附上取得固定車位的證明，否則相關單位就不會核發牌照。同時還規定，停車位必須距離住家兩公里以內，若是租賃，則必須出示一年期以上的租賃合約。這也是為什麼在日本的道路上很少看到有車停放的原因，跟台灣的大街小巷內都有汽機車停放的習慣大不相同。
日本家庭中是隱私 社區宴會廳成招待親友的聚會場所
日本家庭相當注重隱私，所以若是想要招待親朋好友，通常都會選擇在大樓裡的宴會廳招待朋友聚餐、聊天及社交，或是舉辦各式活動及聚會，比較不會選擇直接在住家內招待朋友。使用前通常必須先跟管委會登記，並支付清潔費等相關費用。
專屬客房 讓親友不用花高價就能有住飯店的感覺
很少看到在台灣的公寓大樓有客房的規劃，但在日本都心的中大型高級公寓幾乎都會有專屬客房的設計，有時還會多到三、四間並擁有不同的風格，主要原因還是跟前述相同，日本家庭若是要招待親友過夜，通常也不會直接邀請到住家內，這時候大樓裡有客房的規劃就顯得相當方便，一方面不會打擾到主人原本的生活，二方面也能讓親友有住在飯店裡的感覺，卻不用花到高級飯店的價格，讓主人面子裡子都兼顧。
▲台灣的公寓大樓有客房的規劃，但日本都心的中大型高級公寓幾乎都會有專屬客房的設計。
日本大樓通常沒保全 宅配員逕將包裹送入宅配箱
日本的大樓通常沒有設置管理員，也不會有專人幫住戶收宅配或外送，但大部分大樓都設有宅配箱，當包裹送到時沒有人在家，宅配人員就會把包裹放到宅配箱裡，並留下箱子號碼給收件人，等有人回家時，到宅配箱輸入號碼及密碼後即可取出包裹。而箱子太大或是冷凍食品無法放入宅配箱時，宅配人員就會留下通知書，以方便再次約定時間宅配。另外根據日本《郵便法》規定，書信類不可以使用宅配寄送，所以信件類物品，是無法放入宅配箱裡的喔！
自動上鎖大門 有效管制人員出入
有在日本住過的人都知道，日本的公寓大樓幾乎都是使用自動上鎖的，也就是說住戶必須手持感應鑰匙或是密碼才能進出公寓大樓，而越高級的大樓自動鎖的數量越多，一方面可以有效管制人員的出入，另一方面也能節省聘請管理人員的成本。
因應頻繁天災 防災儲備倉庫固定更新救援物資
日本跟台灣一樣是個天災頻傳的地方，不論是地震、颱風或其他自然災害不斷，使得日本人在災害應對上都有相當的準備。而在救災不易的公寓大樓裡，防災的相應措施就很重要，不論是灑水頭、防煙防爆門等都是大樓的基本設備，近期還有些大樓還會在每個樓層裡設計一間「防災儲備倉庫」，裡頭都會放置一些應急食品、水、工具組、燈、充電器及急救箱等的救援物資，同時會保持固定更新，以防災害來臨時的卻不堪使用的窘境。
▲日本近期有些大樓還會在每個樓層裡設計一間「防災儲備倉庫」，裡頭都會放置一些救援物資，同時會保持固定更新。
另外值得一提的是，在台灣的建築規劃裡，露台是屬於公設的一部分，而住家裡的陽台則是算在附屬建物裡並顯示在權狀的面積中，但在日本規範裡，陽台或露台不屬於室內面積的一部分，而是在權狀中另外註明。另外，公共設施也不會算進持有面積中，所以日本的權狀面積都是以室內專有面積作為計算，跟台灣有公設比的計算方式不同。