建蔽率與容積率 與房價、市容有關(圖/宅在台灣)
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你知道嗎？大樓的高矮胖瘦、房價及市容等，其實都和建蔽率及容積率有關。那建蔽率與容積率是什麼？其中又有什麼奧秘？今天就教大家如何分辨！
首先，大家一定要先認識兩個專業用詞，第一個是「建蔽率」。它的意思是建築物在基地上最大投影面積與基地面積的比率，簡單來說就是建築物能夠使用多少面積在基地上。
第二個是「容積率」，意思是建築物各樓層的樓地板面積，即為容積。簡單來說就是可以垂直蓋多少樓地板面積。
建蔽率示意圖(圖/宅在台灣)
容積率示意圖(圖/宅在台灣)
這樣說起來可能有些抽象，這邊舉個例子。
例：假設我的土地是100坪，建蔽率是60%，容積率是500%。
100坪乘以50%建蔽率等於50坪平面面積。
100坪乘以500%容積率等於500坪總使用面積。
500坪除以50坪等於10層樓。
以上的意思是，我的總使用面積為500坪，並且可以蓋10層樓，每一層只有50坪。
建蔽率可以縮小，但不能增大，且未使用的建蔽率可換成樓高。承接以上，我可以使用50坪的平面面積，但我也可以只使用30坪，而剩下未使用的200坪可以更換成樓高。
藉由以上例子，這100坪的土地內，我們也能將可使用的50坪分為兩棟，平均為25坪一棟。只要是在範圍內，都可以自由規劃建築物。
建蔽率與容積率 都與房價、市容有關(圖/宅在台灣)
有一些人會納悶，自己明明有一大片的土地，卻不能蓋滿。究竟為什麼建蔽率不能提高？其實，若每一家建設公司都將土地蓋滿的話，樓棟距離會非常近，採光及通風不佳，甚至影響救災。建設公司也會考量當地人口密度的問題，若人口密度不高，可能會造成空屋的問題，因此規定建蔽率是為了讓市容更好。
多數建設公司不會縮小建蔽率，將其換成樓高，因為這會提高地下室迴車難度及及建築成本。除非建築周邊有河景或公園景觀，建設公司希望住戶能住得見，才會這樣規劃。
需要特別提醒的一點是，如果整棟樓總樓高超過50米，將會進行「結構外審」。意思是如果樓高在50米以下時，需要通過2人審核；樓高超過50米以上時，需要通過5人審核。
建蔽率與容積率 都與房價、市容有關(圖/宅在台灣)
再藉上述例子，10層樓的容積率能夠每層都挑高，蓋成樓中樓嗎？
答案是不行的！
政府規定，建築物高度不得超過基地面前道路寬度的1.5倍加6公尺。假設臨路8米，乘以1.5再加上6，會等於總樓高18米。
至於陽台、雨遮、屋簷或機電設備等附屬建物，它們都不包含在容積率內，而是有各自一定的比例，例如：陽台不能超過建築物外牆墻中心線2公尺、每層陽台之和不能超過該層樓地板面積12.5%或8平方公尺、每層陽台面積與梯廳之和不能超過該樓層樓地板面積的15%、梯廳面積不能超過該樓層樓地板面積10%。
倘若一層樓預設50坪，我們規劃了陽台等附屬建物，其面積也能再提高，因為它並不包含在容積率內。
容積獎勵也可以移轉。建設公司可能曾透過公園綠化來換取容積獎勵，他們就能將賺取的容積率用在他們的任何一項案子上。
以上例子都只是粗略估計，若要真正計算是非常複雜的。
總結以上，建蔽率及容積率與房價和市容有著密不可分的關係。當我的土地要賣出時，買房者也會計算這塊土地的建蔽率與容積率，試算未來能賣多少錢，現在又應該出多少價錢購買這塊土地等。此外，土地不能蓋好蓋滿，因為需要考慮到人口密度的問題，也會影響這棟樓的採光、通風、救災、市容及中庭花園等規劃！