文 / EBC東森新聞
買房時，很多人都會對動輒數十萬、甚至上百萬的單坪售價咋舌，「房價怎麼可能這麼貴！」、「一定是建商從中牟取暴利！」等批評也不少見。我們在前文也談到，需求變大、蓋房子的成本上升等，都是讓房價不跌反升的原因。對於想買房的人來說，既然要花費數百萬甚至千萬，想了解「建商成本及利潤」的心態就不難理解了。
3種估價法 估出建物價值
既然想知道利潤，就要知道成本的估算方法，一般推估建物價值，大概有以下三種估價方式：
❶比較法：比較附近成交價格
蒐集並查證條件相對近似或是有關係的標的物，再來估算目標建物的可能價格。這在中古屋交易裡是很容易操作的，舉例來說，台北市東湖區的區域房價行情為XX萬，進一步在實價登錄網站上查詢附近的大廈，其成交行情為OO萬，再透過網站上的公開資料，比較土地使用分區、登錄日期、當年市場房價、交通或外部環境因素等，如果與想購買的建物狀況類似，那就可拿來作為比較。
這種估價方式簡單，也能同時比較類似建物，但在預售屋市場，尤其是重劃區的建案就相對難操作，因為整體從建物條件、環境到建商品牌等，都難以比較。
❷收益法：抓出費用並估算收益
這種算法適合用在商用不動產，或套房等出租型產品。舉例來說，一棟辦公大樓，總樓層為15層，租用標的為8樓、共150坪，這樣應該要租多少錢？整棟建物的每月總收益又是多少？
可先蒐集周遭類似標的物這三年間的總收入、成本等，去推估單坪租金的價格，再進一步回推有效總收入。此外，也要調查該棟建物的總費用，包含地價稅、房屋稅、管理費以及折舊攤提等，才能估算出該建物未來一年平均的淨收益。
❸成本法：計算所有建造的成本
這可能是大家比較容易計算的方式，一言以蔽之，就是以建造及營造成本去推估建物價值。首先是取得土地的成本，目前土地價格很容易查到，如果是大片重劃區的土地，政府會公開招標，所有資訊都會放在各縣市的地政局網站上，可自行上網查詢。
此外，還要蒐集和建物相關的建造資料，例如土地開發期間所付出的成本、各項施工材料與人力的價格，包括營造、施工、規劃、設計、廣告、銷售、管理等費用等。營造成本甚至包含成立一間建設公司、一間營造公司、聘請建築師等的維運費用。以在台北市聘請一名建築師為建案畫圖設計來說，只要總工程的費用超過6千萬，就是以工程費用的比例，計算要付給建築師的費用，光是這筆費用就難以估計。
建設公司要精算的成本還包含銀行利息，因為他們買地或蓋房子不一定是用現金，而是向銀行貸款，融資的金額可能是幾億到數十億。
成本其次 「物有所值」才是重點
估算成本的方式非常複雜，一般人很難精算，就算理解，對明白「建物售價是否合理」來說，真的有幫助嗎？恕我直言，其實估算整棟建物的成本，再去推估建商賣一間房子能賺多少錢，可能相對沒意義。
我們這樣推想現實情況：當看到一個不錯的建案，總價也在負擔範圍之內，但用上述的方式去推估後，發現建商賺的利潤超過你能接受的範圍，難道你就因此不買房嗎？答案我想多數人都是否定的。既然如此，我們是否還能用其他方式，來判斷建案售價是否合理？
我建議，不妨在「看得見的地方」及「可掌握的資訊」上，去確認該建物是否有所值、可否購買。這些「可見的條件」包括：
❶建材及使用配備
關於建材工法，會在第二章詳細說明。這裡要強調的是，建商願意花多少錢在工程、硬體設備上，是消費者最容易判斷產品價值的地方，小至室內的廚房設備、門口機，大至電梯、水泥或鋼筋等，都是可以用來判斷品質的重要資訊。其他像是窗框的防水功能、氣密窗品牌及隔絕噪音或水氣的功能等，也能看出建商的用料。
❶室內可用坪數
室內實際使用坪數及公設比例，能否反映成本與售價？當然可以。建商一定希望在每個建案裡，都能讓利益最大化，因此「可銷售面積」對他們來說很重要。舉例來說，陽台不會記錄在容積內，但卻是可銷售面積，只要不超過建築面積的1/10即可。在這樣的情況下，建商很有可能為求可銷售面積最大化，把陽台做好做滿，讓整體可銷售面積上升；而以消費者角度來看，陽台當然愈小愈好，基本上只占面積的1/12，就算是不錯的比例。
當建商愈能替使用者著想、愈願意讓利，在規劃室內可使用坪數及格局時，也會相對舒適，至少不容易出現陽台比次臥還大的情況。
❶結構保固的年限及規範
當我們看到房子時，通常已經蓋好，因此較難得知水泥牆底下的用料、鋼筋捆了幾圈，或用什麼建築工法等。那該如何判斷產品是否物有所值呢？我建議看「保固年限」，年份愈高愈好，代表建商願意為品質掛長期保證。
一般來說，結構及防水保固各一年，是基本條件，有些建案甚至主打十年保固，連室內防水及屋頂都含在內。這些都是在審閱合約時，可多加留意的。不過，由於國家法源並未明確規範保固期限，我也確實聽過經營不善的業者不願履行保固責任，但近來網路發達，很容易能查到建商評價，這也是評比標準之一。
最後，其實研究建商成本意義不大，我們可以做的是，推估該區域合理的行情價，然後訂出心目中的合理價格。當建案售價超過預期時，可以選擇不要，但不需當成殺價條件，畢竟各行各業都有應得的利潤及報酬。
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●本文摘自／《35線上賞屋的買房實戰課》／Ted／聯經出版公司