文／傅恪恩／今周刊
網路上常會看到這種文章：「親戚大伯看上一間房，他看屋主開價1250萬，所以付了斡旋金30萬，出價1,000萬。原本想說，價差兩百多萬應該買不到，但誰知道屋主居然願意賣，然後仲介也回報成交，兩方要再約時間出來簽買賣契約。大伯現在慌了，他其實沒真的確定要買，想問問看，後悔了怎麼辦？30萬斡旋金還要得回來嗎？」
於是接著你就會看到，文章下面網友開始東扯瞎聊，像是：
「斡旋金不是有審閱期？房仲合約一定沒給你拿回家看，拿這個來凹凹看！」
「我之前付斡旋才付幾萬塊，你居然付到幾十萬，一定是被坑了！」
「買賣不成錢照賺，屋主跟仲介真是聰明，呵呵～」
「傻瓜才付斡旋金，我都簽買賣要約書，不用付錢！」
一堆異想天開的留言讓我看了除了嘆氣，真的是白眼都不知道翻到哪裡去了，為減少無知言論繼續禍害更多人，我想來聊聊，大家對斡旋金最常見的幾個問題：
Q1：為什麼要付斡旋金？
這個問題，我之前就有寫過《為什麼房仲要我拿出一筆錢來，才肯幫我跟屋主談？一次搞懂「斡旋金」》，其實簡單來說，這個機制就是讓買賣雙方各自承擔部分責任與義務，不要別人辛苦了一場，你卻突然不買（賣）了。要知道，房仲東奔西跑的議價、促成買賣成交，是在工作賺錢，那是要花時間精力成本的，不是在陪你玩扮家家酒的。
Q2：斡旋金只對房仲、屋主有好處？
錯！如果你不是抱著玩玩的心態付斡旋，斡旋這制度絕對是對三方都有好處。為什麼？因為斡旋金除了是預防買方反悔，同時也是預防賣方反悔。當白紙黑字簽下，斡旋轉定的同時，不依照合約便需給付違約金，進而喝止雙方惡性違約。
同前例，如果今天這物件便宜，屋主剛同意透過A房仲賣大伯1,000萬，但立刻消息走漏，B房仲說有客戶可以出1,035萬。屋主會不會賣？那就不一定，因為表面上多了35萬，但實際上，屋主卻得付違約金30萬，最後算下來只差5萬。所以有些屋主就會嫌麻煩，而遵守原本的合約。
這也就是為什麼，有時候房仲會說，1萬、2萬這種太少的斡旋金沒意思，因為被「破壞」的門檻太低，屋主幾乎是另有同業出好一點的價格，就會立刻琵琶別抱。
Q3：一定要付斡旋金房仲才肯談嗎？
老實說，不付斡旋金，也有可能有房仲願意去談。雖然這種情形在房市好的時候，幾乎不可能發生，但近兩年因為房市環境不好，所以有些小房仲抱著有甚於無的心態，還是願意賭賭看。但整體而言，基於不願意做白工的心理，這種情況仍屬少見。
Q4：買賣要約書是什麼？
「要約書」本質上跟「斡旋金」是一樣的作用，並且各家房仲都應該告知買方，有這兩種選擇。「要約書」跟「斡旋金」最大的不一樣的地方，就是不用先付錢給仲介業者。聽到不用付錢好棒棒？先別高興得太早，因為一旦屋主點頭說要賣，那麼買方反悔，屋主仍然可請求賠償。（通常會是出價的3%，所以金額一般比斡旋來得更高）
Q5：斡旋金通常會付多少？
談到這個問題前，大家要有一個概念，斡旋金並不是額外的款項，而是你出價款項的訂金。也就是說，我要買1,000萬的房子，付30萬斡旋談成後轉訂金，那麼我之後要付的款項就是這1,000萬-30萬=970萬（以上數字先不算服務費的部分）。所以如果你確定要買房，那麼這30萬早付晚付都要付。 那麼斡旋金要付多少呢？一般來說，斡旋金金額不定，各家房仲業者也有不同的上限規範。但多為出價的2%、或10萬元上下。
Q6：斡旋金付太高，表示被仲介騙了嗎？
斡旋金到底要付多少，其實主要還是看個人。有些人覺得多出一點，屋主可以看見自己的誠意，願意降價；有些人則覺得少出一點，怕到時有其他決定。兩者皆有優劣。
一般來說，1千萬的房子，付個10萬的斡旋我覺得就可以了。我並不建議買方付太高的斡旋金，原因有三：
1、倒楣碰到不肖業者，結果偷了斡旋金就跑路
2、大筆資金放在身邊，還是比放在別人那邊來得方便
3、比起斡旋金多寡，屋主更看重的是出價多少
Q7：人家說有審閱期，為什麼仲介叫我簽放棄？
實務上來說，好的物件因為大家都在搶，所以房仲為了搶快跟屋主議價，確實會有希望買方當場把合約看仔細，不要再拖時間回家花個3、5天審閱的情形。（每家審閱期間不一）
但這裡要請大家記住一個重點，在審閱期間內，慢慢的審閱合約細節都是買方的權利。只要你有疑慮，寧可慢點簽字付斡旋，也別讓心裡有疙瘩，把事情搞得不清不楚。頂多就是買不到物件而已，那真的沒什麼。
Q8：斡旋金付了，錢拿得回來嗎？
如同開頭的那張圖，錢拿不拿得回來，關鍵在於屋主簽字（斡旋轉定）了沒。斡旋轉定前，仲介應該無條件退還全額款項，沒有藉口；斡旋轉定後，合約成立，定金視同違約金，這一般就拿不回來。
另外，專任委託有一種情況，是屋主簽委託時，事先已經勾選，斡旋只要收到底價，自動轉為定金。這種情況，只要買方出價簽斡旋且有達到屋主底價，那麼當下合約便已經成立。
總結
我個人(作者)認為，斡旋之所以有那麼多的問題，除了少數黑心房仲出來亂搞，大多還是民眾沒有一個正確的認知心態。簡單來說，你不能把買房子當遊戲，出價出好玩的。
要知道，白紙黑字皆有效力，丟斡旋就是有可能會成交，違約就是會罰錢！會罰錢！會罰錢！（很重要，講3次）這才是理所當然。實務上雖然有些因為房仲業者比較軟，或者屋主比較好說話的情況，減少違約金或不用給付違約金，但那都是特例，我們不應該視為正常情況。
再者，都已經是成年人了，還大筆亂揮，連自己簽下什麼都不知道，又或者同時A一家、B一家的丟斡旋，等到成交不想買，要收違約金，再來嚷嚷房仲黑心，屋主貪心，自己無辜被騙云云。學小孩在地板滾來滾去賴皮，有意思嗎？
▲房地產交易金額大，為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司近年發展出「斡旋金」制度。（圖／取自免費圖pixabay）