圖 房市示意圖。記者朱曼寧／攝影
經濟日報 記者朱曼寧／即時報導
內政部發布最新第2季全國住宅價格季變動上升2.44%，雖較第1季上升2.99%為少，但仍較去年各季高；第2季全國建物買賣登記棟數8萬6010棟，較上季8萬4776棟增加1.47%，整體呈現價漲量升情形，對於上半年房價仍漲，房市趨勢專家李同榮點六原因，包括經濟成長、台商資金大回流、新興工業區、營建成本上升、通膨保值心理帶動以及中南部華麗轉身。
李同榮分析，今年房市面對七隻灰犀牛挑戰，包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重，另，近期還有兩隻黑天鵝為疫情蔓延與股匯市動盪。
七隻灰犀牛與兩隻黑天鵝仍無法憾動當前房價，主要有六大因素支撐的影響。
一、經濟成長帶動：
去年經濟成長率6.26%，創下11年新高，這是房價上漲的重要基本面，合理房價上漲幅度等於當年經濟成長率加上CPI物價上漲率。
二、台商資金大回流帶動：
2019年中美商戰開打後台商製造業大回流，加上租稅大赦資金大回流，大部分資金落腳中南部，帶動中南部産業與房市發展。
三、新興工業區帶動：
製造業大回流，工業用地一地難求，因此政府大力開闢新興工業區，包括竹科、中科、南科以及各縣市新增不少工業區，就業人口增加成為房價上漲的主要動力。
四、營建成本上升帶動：
營建成本近三年漲幅近三成，加上人工上漲，平均每坪成本上漲5-6萬，這對台北高單價影響可能只是5%，但對中南部低單價的影響至少25%-30%，因此近年中南部房價才會水漲船高。
五、通膨保值心理帶動：
全球通貨膨脹危機，台灣上半年CPI也高達3%以上，對一般民眾産生保值心態，尤其中南部老人家都相繼把儲蓄的錢拿出來幫助子女置産。
六、中南部華麗轉身：
過去20年出走的台中傳統産業紛紛回流，並轉型在中部落腳，帶動台中房市需求與發展，而台積電效應帶動高科技產業鏈南移，google、微軟、5G、綠能、相繼翻轉南部重污染工業城市，邁向南北均衡的康莊大道。
李同榮指出，房價沒有永遠漲的道理，今年下半年房市景氣與走勢會較上半年弱，目前預售市場價小漲量急縮，呈價量背離已兩季，主要是投資客獲利了結大量倒貨影響，預期此現象會在年底趨緩。
他表示，預售只要開工核發量在使照核發量之上，房市就沒反轉危機。而開工量若下彎與上升使照量呈死亡交叉，反轉訊息就會出現，兩季沒回升市場就會走空。
成屋市場方面，價小漲量微縮，還未明顯出現價量背離，不過漲幅已經逐漸縮小，不會有上半年強勢的漲幅，目前成屋已擺脫8月軍演的影響，第4季交易量可望回溫，選後年底前，預售市場多殺多趨緩，銷售量會逐漸上升。