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早期務農的長輩留下的農地沒人耕種又不知道該怎麼辦，蠻多人就心生一個念頭：『不如改成建地來蓋房子？』，政府當然沒辦法讓你說改就改、想蓋就蓋，又加上都市計畫法施行後，想改地變得難上加難，假如你手中的農地想要改成建地，但又不知道該怎麼改？這篇房產達人賣厝阿明將為大家一一拆解『農地變建地』的起手式，從頭開始了解！
1.注意！你的是哪種地？
2.農地條件有哪些？
3.程序跑起來！
4.建築物的眉眉角角
5.申請須知＆相關費用
1.注意 ! 你的是哪種地？
有些朋友手上持有的土地是被歸類在「耕地」而非「農地」。所以在分割前，要記得先到地政事務所確認手上持有的土地種類是不是農地，再來討論後續的分割問題。
根據《農業發展條例》第16條規定，耕地最小的分割面積是0.25公頃。只要你是有分割過的土地，每個人所有耕地面積沒有到0.25公頃，原則上就不能再分割。要注意到只有「耕地」才會受到分割面積0.25公頃的限制！
原先大家熟知的「地目」在106年後核發的謄本及所有權狀上，是變成「使用分區」及「使用地類別」欄位。
假設你知道手中的土地不知道被分類為哪種使用分區，可以向土地所在地的縣市政府或公所申請確認原先地目變更登記日期是不是在都市計畫法發布之前。
2.農地條件有哪些？
政府對於『非都市土地使用的農地』，如果要提出變更編定的話，通常要有被道路、水溝、建地、學校等包圍或突出處伸入鄰近建地內的狀況較易通過審核，可變更的面積約363坪以下。彈性部分在《非都市土地使用管制規則》第35條有提到如果是地形有凹進周圍建地內，且凹入缺口沒有超過20公尺，是可以因為土地完整性的規劃需求，放寬變更面積到400坪以下。
如果你是上述條件都沒有符合，但是農地上有老舊建物的人，一樣也是可以變更的！前提是可變更的面積要以老舊建物的面積為準，有另外跟建物相關的合法證明文件，政府也是可以彈性增加40％喔！這邊阿明要提醒大家，如果是要變更為其他特殊用地的朋友，例如：幼稚園、安養院，是要透過專案核准才行的喔！
3.程序跑起來！
如果你持有的土地是「都市使用」需要變更使用，必須依照《都市計畫法》的規定要附上「土地使用同意書」及「變更都市計畫書圖」辦理變更都市計畫。而「非都市使用」則是參考《非都市土地使用管制規則》變更編定方式辦理。
非都市土地要辦理變更，需要申請人提出相關文件送到直轄市或縣政府審查，政府單位會針對提出的計劃評估是否為山坡地範圍，如果是歸類在山坡地範圍，申請人需要向水土保持主管機關申請計畫審核；非山坡地範圍則是向直轄市或縣市政府申請整地排水計畫審核。確切的時間流程還是會依照各地方政府的行政流程為主。
賣厝阿明提醒大家，務必在申請前再次確認自己的土地是否合乎規定，就有案例是在105年申請到建照，卻因為不合乎土地使用規定，而變成違建被政府要求拆除的狀況喔！
圖片提供／幸福空間
4.建築物的眉眉角角
申請通過後，當然不是想蓋什麼就可以蓋，一樣也是要符合建築法規辦理相關程序，並且提供程序上需要的合法證明文件！
依照內政部營建署《都市計畫法臺灣省施行細則》第三十條規定，如果你手上所持有的農業區土地在都市計畫發布「前」就已經是建地目，且編定為可提供給興建住宅使用的建築用地，或已經有建築物居住使用的合法基地，要蓋的房子一樣有規定。
你預計要蓋的建築物簷高不得超過14公尺，並以四層為限，建蔽率不可以大於60%，容積率也不得大於180%。在使用上，除了可以作為居住使用跟建築物第一層可以做小型商店飲食店外，其他是不可以違反農業區有關土地使用分區的規定。
假如你的土地上原先就已經有建築物，並且建蔽率超過前面提到的60%，可以就地修建。但是如果是改建、增建或拆除後新建的狀況，就不可以違反建蔽率不得大於60%，容積率不得大於180%的規定喔！
5.申請須知
阿明在這邊提醒大家申請地目變更，要由土地所有權人或管理機關檢附地目變更申請書、土地所有權狀及證明文件，向「土地所在地的地政事務所」繳費申請辦理。但地上有建築改良物並領有使用執照者﹐是要由「建物所有權人」代為申請。
加上近年5年來政府為了避免建商將農地變更為建地來蓋房子，浪費農地資源，除了修訂《非都市土地使用管制規則》，同時也禁止變更起造人，杜絕農地炒作。強化「農地」變「建地」的道路系統申請條件，及雨污水分流管理規劃等。
賣厝阿明提醒大家，由於農地轉建地當中涉及不少法律問題以及專業知識，申請前務必向地方機關詢問清楚。
#參考法規
非都市土地使用管制規則
https://reurl.cc/O4A3DX
農業發展條例
https://reurl.cc/leorXY
都市計畫法臺灣省施行細則
https://reurl.cc/jG1Zpn
