圖 ▲全台屋齡在40年以上者約占21.4％。（圖／記者賴志昶攝）
我們想讓你知道…
由於公有地越來越少，興建社宅又須以經濟弱勢為先，加上少子化下，全台已達18.5％的空屋率，解決這個問題的具體作法是以需求調查為依據，按人口趨勢來規畫。
薛承泰／台大退休教授
全台屋齡在四十年以上者有192.5萬戶（占21.4％），在大台北多為四或五樓公寓，當年的屋主如果還在已是老態龍鍾，因為沒有電梯，上下樓是每天最大的負擔，萬一生病了，就只能坐困愁屋，甚至還須面對漏水、跳電、牆裂、壁癌的情境！誰都知道，除了有錢可以搬新家，否則只能尋求都更重建了。
然而，除了少數基地大而且地點好的公寓，可進行公辦都更，建商也會搶著來服務；多數老舊公寓，因條件較差只能自辦、合辦或委辦，不僅建商不感興趣，經費難籌，住戶也很難達成共識。君不見，在這些社區中，處處可見人們的巧思，有人學樣，更有人創新，目的不外乎為了自家的方便；於是，各種見怪不怪的違章形塑出居民間的緊張關係，談都更時就爆了！
巷道奇觀乃因政府公權力不彰所促成，經年累月地把政府與民眾距離拉遠了！對居民來說，如果連社區巷道的友善與安全性都不能維護，又如何相信政府能做好都更？
從每年申請都更與危老重建不過數百件，109年最多時，不過1,200件，即可說明百萬老舊住戶的無奈！遑論從申請到完工，不知要耗多久？若碰到不景氣或物價飆升，搬出老家在外飄泊數年後卻等到了爛尾樓，怎麼辦？況且屋主年紀大了，能等幾年呢？
整建危老的三個挑戰
如果40年以上屋子都認定為「危老」並作為都更的標的，以每年5％的進度與平均5年完成的神蹟來進行，那麼政府須準備50萬宅作為都更安置或中繼之用；而且5年後，當前屋齡35年屋子也會成為「危老」，危老總數會更多，這是第一個挑戰！
▲若40年以上屋子都認定為「危老」並作為都更的標的，那麼政府須準備50萬宅作為都更安置或中繼之用，而且5年後，當前屋齡35年屋子也會成為「危老」，危老總數會更多。（圖／陳建宇攝）
根據2020年住宅與人口普查，全國801萬普通住戶中，88萬戶為租用（占11％）。實際租用戶數應更高，因為違建出租應未被計入。若換算為人數，全國租屋人口應有200萬以上。政府目前發放租金補貼鼓勵公益房東，能發揮多大功能？對頂加烤箱租客有幫助嗎？這是第二個挑戰！
去年買賣屋齡為40年以上者，占了1／5，說明「危老」仍被市場所接受；換言之，是因為許多人買不起「普通」房子才退而選擇危老。政府要落實居住正義，強調「住者適其屋」，除了前面兩項，還有一批新危老住戶，如何保障其「居住權」，這是第三個挑戰！
全台空屋率近兩成 以需求調查為都更依據
由於公有地越來越少，興建社宅又須以經濟弱勢為先，加上少子化下，全台已達18.5％的空屋率，政府實不必急著衝社宅數字。因為都更才能釋放更多的空間並改善居住環境，其具體作法：以需求調查為依據，按人口趨勢來規畫。特別是，未來十年將出現至少100萬宅的遺產，大部分會落在年輕一代的手中，這不僅是都更的絕佳機會，也會衝擊社宅的需求。十年前筆者推動「以房養老」並與都更結合，即看到此趨勢。
樂見政府獎勵容積率與減稅措施，作為申請都更的誘因；但筆者認為，先恢復社區的安全與友善性，取得居民的信任，才是釜底抽薪。
此外，在近兩百萬戶「危老」中，最需要重建者並非「老」而是「危」，可按重建後的市場價格來進行換屋，才具有較強的誘因；一旦完成一區的重建，即可繼續推動換屋，滾雪球式的發展下去！至於「老而不危」者，補助其興建電梯與建物改善，讓新舊居民都住得安心！