圖 ▲ 實價登錄是購屋族參考指標，更是政府主要的打炒房工具，不過《蘋果新聞網》實測發現，市場上仍有不少建案開價高於實登行情。蘋果新聞網製圖
余奕賢／台北報導
實價登錄是購屋族參考指標，更是政府主要的打炒房工具，不過《蘋果新聞網》實測發現，市場上仍有不少建案開價高於實登行情，例如板橋就有中古屋開價高於實登將近400萬元，亦有新案溢價逾200萬元，根據房仲說法，上述現象與個別屋況有關，包括樓高、座向及採光等都會影響價差，尤其房市正好造成比價效應，賣方出現售價不落人後的心態，實登價格儼然成為銷售底標，打房功能大打折扣。
《蘋果新聞網》查詢購屋平台「591交易網」，隨機尋找新北市板橋的中古屋，例如縣民大道三段的10層大樓「新站晶華」，其8.91坪的頂樓戶開價2200萬元，對比社區歷年平均成交總價840~1800萬元，售價明顯高於實登行情。無獨有偶的是，新案市場也有類似情形，例如板橋實踐路的31層大樓「兆璞開禧」，52.08坪的28樓戶開價3588萬元，對比實登平均成交總價1130~3350萬元，銷售溢價超過200萬元。
全國不動產北大特區學勤加盟店的業務郭先生指出，建案買賣屬於合意行為，屋主原本就有權力開高價，房市復甦階段更容易出現開價高於實登行情，溢價通常介於5~15%，心態上認為社區增值能有更多獲利空間，有些還會刻意調高總價讓買方殺價，這些因素都會造成類似情形，由於近2年房市持續增溫，開價高於實登行情也更加常見。
若以「新站晶華」的頂樓戶為例，根據負責銷售的仲介說法，社區今年3月就曾交易同樣頂樓的不同戶，權狀21.79坪以1420萬元成交，換算單價65.2萬元，反觀銷售中的這筆開價2200萬元物件，屋主認為同層單價已達65萬元，自己的坪數較大又逢房市增溫，難免出現賣更高價的心態，參考實登後嘗試挑戰單價7字頭。
板橋縣民大道三段的10層大樓「新站晶華」，其8.91坪的頂樓戶開價2200萬元，換算每坪大約75.9萬元。翻攝591房屋交易
郭先生表示，政府積極推動實價登錄，雖能抑止短期炒房，但也促成追價市場，以往屋主或建商缺乏實登行情參考，普遍透過市調、同業打聽或仲介提報價格，隨著實登2.0上路，賣方掌握價格出現比價效應，「前一個建案的成交價變成下一個地板價」，中古屋及新建案皆勇於開高價，反而與初衷背道而馳，或許也是制定政策前始料未及。
房地產界資深人士提醒，實價登錄雖然是不動產交易價格的依據，個案條件仍會造成價差，例如大樓的樓層越高單價越高，公寓則是相反，採光及座向也會影響，邊間通風採光較佳通常更高價，屋況維持良好甚至帶有裝潢，或者沒有漏水或管線等問題，價格也會比同社區屋況較差者更好，有些特別低價則是親友之間買賣的特殊交易，參考實登過程務必檢視交易明細，相對才能買得安心。
「新站晶華」頂樓戶開價2200萬元，對比社區歷年平均成交總價840~1800萬元，售價明顯高於實登行情。翻攝實價登錄比價王