林佩萱／高雄報導
升息、預售屋限制轉約，加上央行第五波打房隨時出手，讓台灣房市黑天鵝罩頂，連串措施對剛性的首購換屋族是喜從天降，還是促使房價再度攀漲？長期佈局房地產的置產族又將如何自處？《蘋果新聞網》列出6大QA，並請房市權威一一釋疑。
央行第五波打炒房調整措施及方向
1.若購屋貸款縮短為20年期、貸1千萬為例，每月負擔會增加多少？
屋比房屋總監陳傑鳴指出，根據試算，假設購屋價1500萬、房貸1000萬、利率1.75%的條件下，貸30年每月約付3.57萬，但房貸限縮到20年，每月攤還4.94萬，等於要多繳1.36萬，一年下來就要多支出16萬3200元，幾乎佔了一般家庭年可支配所得的1~2成，對預算有限的換屋族來說負擔增加很多，不僅將壓縮民眾生活品質，也恐怕會扼殺民眾想換屋、追求更好生活的念頭。
2.六都及新竹縣市第2戶貸款恐限縮、若無寬限期，換屋族該先買後賣或先賣後買？有何風險？財務怎麼規劃？
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，換屋民眾有兩種情境，成屋換成屋的，不管是總價或面積，建議都要「先買後賣」，但要注意央行對七都第二屋以及全國第三屋的限貸管制，提早詢問銀行相關切結書及委託房仲銷售的程序，以確保能及早鎖住新屋的取得成本以及舊屋的增值機會。
另外，成屋換預售的，要注意預售屋完工交屋的時程，不然原來的房子賣掉，中間有2~3年在外租屋的成本，還可能面臨預售屋有延遲交屋的風險，不確定性大增。但若在建案、建商都在可掌握的期程內交屋，建議「先賣後買」，實務上也會見到換屋族賣房後跟買方回租半年至1年，找到房再搬家，也能避免同時要繳兩邊房貸的壓力。
3.房市訊息混亂，加上升息等隱憂，對首購族而言，現在是進場買房的時機嗎？
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行的打房緊箍咒主要針對高資產族和多屋族而來，目前首購應該可以逃過一劫，還是有機會申請到30年期的貸款，減緩每月繳款壓力。且根據過往升息循環的歷史經驗，可發現央行升息的時機點，多半是認為國內經濟相對樂觀的成長階段，近年台灣經濟基本面長期還是看多，房市回到基本的剛需，不動產走勢應該趨向溫和。
不過首購者仍應以未來可能再升息的前提下，盤算長期的財務能力和購屋計畫，若真的擔心政策和後市變化，可以「先讓子彈飛一會」，持續看屋保持對市場的敏銳度，等政府打房政策明確，利空出盡，市場也反映完政策的影響性，再出手議價，或許也有機會撿到被流彈打到的讓利屋。
4.市場已經有投資客開始拋售，剛性需求該如何議價？
高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，政府打房政策來勢洶洶，投資客既然選在這時間點賣房，代表有資金壓力或財務上有不確定的風險。通常投資客釋出的物件會低於市場行情，但往往想賺差價，消費者要準備的現金較多，建議可以用「哀兵政策」的方式議價，先提到政策打壓，市場拋售物件多，買方選擇也很多，再提到手上現金不多，無法完全滿足對方的希望的獲利空間，同時多看幾間房，表現從容淡定，不應著急，還要觀察同一社區是否有多戶尋求轉手，議價空間才會更大。
5.現在還適合投資房地產嗎？置產族該如何調節資產？若繼續買房，選屋策略為何？
住宅週報社長陸敬民表示，未來一旦限制換約，蛋殼重劃區立刻成為曝險區。建議中長期置產族，若非自住考量，宜避開蛋殼重劃區，選擇蛋白重劃區或蛋黃市區。
蛋白重劃區3房長期位居市場最大公約數，宜做優先選項，其次才是2房，至於4房，考量換屋族的經驗與偏好，建議以均質4房社區做優先考量，其次才是3~4房社區，建議避開2~4房社區。
蛋黃市區基期高、供應少，購屋主力為換屋族與優質首購，因此百坪豪宅、65~75坪雙主臥、大3房、小3房，甚至套房，都有剛需客層。唯考量後續轉售的市場接盤能量，大3房是相對穩當的產品。
6.升息該不該提前繳清房貸 ?房貸期數要怎麼選 ?
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，未來進入升息循環，特定地區自然人買第2戶的貸款成數及還款年限還可能受到限縮，將對換屋族造成影響，建議民眾買房前先評估財務狀況，試算每月還款金額，「先設利率負擔最重的情況」，以每月貸款利率抓2%，並將第2戶貸款成數以6成、20年期計算，以現有自備款，回推總貸款金額，若找到理想房屋，可先請銀行初步鑑價，並詢問目前銀行可提供的貸款條件，提醒民眾申請貸款一次不要超過2間銀行，避免聯徵次數過多影響信評，尚未確定簽約前可先詢問銀行大致條件，避免買房簽約之後才發現銀行貸款金額與預期有大幅落差，增加違約的風險。