▲政府口中喊著「居住正義」，藉此推出號稱抑制房價的各項措施，但房價實際上並未獲得抑制，反而是愈來愈高漲。（圖／視覺中國）
文 ●李永然
近幾年最搏台灣媒體版面的字眼，大概非「居住正義」一詞莫屬，近幾年來，政府為此也不斷地推出各項抑制房價措施，如：奢侈稅、囤房稅、實價登錄、提高房屋稅、地價稅、房地合一稅1.0、2.0等等；而央行自民國109年底至今，也先後祭出四波「選擇性信用管制」，央行總裁楊金龍更於日前喊出擬祭「第五波信用管制」。
「第五波信用管制」據稱將針對三個方向：第一、縮短房貸期限，即將原本長達30年期的房貸進行緊縮；第二、針對六都及新竹縣市等加碼祭出第二戶房貸成數的限制；第三、鎖定部分房價漲幅較大的地區，或是六都甚至全國，限制房貸的最高成數。央行楊總裁在台灣房市已幾乎躺平的時刻，突然再喊出「第五波信用管制」，令筆者擔憂恐將傷及無辜「首購族」(受薪階級、青年族群)。
按「居住正義」是為實現聯合國《經濟社會及文化權利公約》第11條居住權的保障，我國也於民國100年12月30日公布《住宅法》，該法第1條即強調：為保障國民居住權益，健全住宅市場，提升居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅，且享有「尊嚴之居住環境」。
政府口中喊著「居住正義」，藉此推出號稱抑制房價的各項措施，但筆者卻發現十餘年來，不論中央或地方政府，來自於不動產持有或交易的稅收增加許多，而房價實際上並未獲得抑制，反而是愈來愈高漲，導致現在買房只能愈買愈小，就連建商也因應此一趨勢，持續推出「小宅」來搶攻市場需求。試問：民眾相信政府在進行抑制房價，卻因等待而導致購屋成本日益提高，居住面積也更小，這樣有符合《住宅法》所期盼之「有尊嚴的居住環境」嗎？有符合居住正義或居住權的保障嗎？
由此可知，政府制訂政策者不能只用口號治國，而必須切入現實面。就以「合宜住宅」為例，政府規定合宜住宅的購屋者，閉鎖五年不得轉售；反之，買「五年」即可轉售，日前已有些滿五年而進行轉售套「利」，這種合宜住宅政策就是一個典型規劃失敗的例子。其實，如果規定合宜住宅購屋者轉售，需以原價按物價指數調整售還政府，則這些合宜住宅就可循環地幫助「無自有住宅的中低收入家庭」，且不可能有人用以套利。
回頭再討論央行的「第五波信用管制」，筆者最擔心的是會波及近兩年進場購買預售屋的首購族，首購族多為靠著薪資維生的受薪階層或青年族群，原本算好房屋蓋好交屋後，藉低利長期貸款進而一圓購屋夢，如果限制貸款成數，縮短貸款期限，再加上升息，一旦交屋則打亂原本計畫，倘若因而違約斷頭或無力依約履行，將被建商予以斷頭，沒收已付款項，或房屋流入法院拍賣，除了成家夢破碎，更造成信用瑕疵。
幸好央行楊總裁已於5月14日澄清「可能針對目前管制的受限對象(包括購置高價住宅貸款、自然人特定地區第二戶購屋貸款等，不會影響首購族)」。雖然如此，筆者還是要呼籲政府制訂政策，不要「頭痛醫頭，腳痛醫腳」，應有全盤長遠規畫，且要探訪民隱，貼近現實面，了解民間疾苦。
另外，更請政府考慮將往昔十餘年來，以抑制房價為口號，因而所增加的大量稅收，能誠實地提供出來，用以真正幫助「無自有住宅的中低收入家庭」，進而達成人人有屋住、住者有其屋的理想目標。
●李永然，永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人、中華人權協會名譽理事長。以上言論不代表本公司立場。