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文 東森財經新聞
各都房市持續熱，第一次進場的首購族或是想換屋的民眾，在下手付定簽約前，買賣的合約千萬要看仔細。不論預售屋、新成屋、還是中古屋，做好事前功課，才能避免買房之路遇上糾紛一波三折。房市專家「賣厝阿明」常協助解決民眾的各式買賣合約糾紛，因此整理出『5點常見的買賣合約小細節』，讓大家避免一些常見地雷。
1.買賣標的正確使用區分：
有些人會以為，賣方有提供土地或建物所有權狀就比較有保障，「但事實上，不動產的實際現況，必須要以『地政機關所記載的登記簿』為主」。
所謂登記簿，是地政機關記載土及建物權利狀態的法定簿冊。我們可以清楚看到關於標的物的座落、面積、門牌、權利範圍、有無限制登記及停車位產權狀況。
民眾可以透過使用執造、縣市政府使用分區查詢系統，或申請分區證明確定。土地使用分區會影響未來開發的可能性，「好比說你在商業區申請營業登記是沒問題的，但如果是在工業區，那麼就會有總量管制，所以了解土地使用分區是簽約的首要細節。」
2.買房約定付款流程：
首先，一定要熟記付款流程四大階段「簽約→用印/備證→完稅→交屋」，每個階段約定俗成的款項比例，除了交屋時的總價70%外，其他三個階段皆為總價的10％金額，當然也有例外的情況，所以還是照買賣雙方約定的金額，依比例付款喔！
一般來說買賣代書流程，如果要辦理銀行貸款業務，大約需45個工作天；若不需要銀行貸款，工作天數可縮短至30天左右。
第1階段簽約，是在買賣雙方對價間達成協議後，簽訂契約並支付「簽約款」，大家要特別注意，「賣方是否為所有權人，若是代理人協助，也要確認是否有授權書」
第2階段備證/用印，等賣方備齊所需文件，在辦理移轉登記時，要支付「備證/用印款」。簽約到用印大約花３至５天，並由代書整理契稅及增值稅資料，申報稅捐稽徵處，如果有貸款，則在決定好貸款銀行後，同樣由代書整理報稅及相關貸款資料後送件，銀行端受理將進行「審查」、「估價」、「對保」、「用印」程序。
第3階段完稅，在增值稅單核下後，會約定支付「完稅款」。通常到這個階段，銀行基本上都已核貸完畢，代書則會通知繳稅，等完稅款支付完畢，就會進入最後也是最關鍵的環節「過戶」。
第4階段交屋，在辦妥登記後，買方要特別查看屋內有無新出現的瑕疵問題，或是當初在簽約時與賣方約定留下的設備是否都有在，最後取得權狀並支付「交屋款」。通常交屋時間會落在產權登記完畢的3日內，進行現場點交完成交屋手續。
而民眾在買房流程中最常遇到的問題，就是「可貸款金額少於預定貸款金額」。因此賣厝阿明提醒，建議買方可以根據《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 》第6條，「在合約上記明，如果發生貸款貸不下來，雙方該如何協議」等內容，避免因為貸款金額沒到，定金或簽約金被沒收。
賣厝阿明表示，雖然現在大多數貸款都是8成左右，但買方除了準備總價的2成以外，要記得還有「契稅、代書費、仲介服務費、貸款設定費、政府規費及其他雜支」等，以總價1000萬的物件來說，除了自備款200萬建議要再加30萬以上的金額才會比較保險！
另外，在成交後，賣方的原設定抵押權該怎麼處理？賣厝阿明指出，原設定抵押權會在賣方或買方代償後塗銷，或由賣方清償後塗銷，但若出現「抵押權設定金額 > 買賣價金」時，又或是賣方說明債務已清償完畢尚未塗銷，「通常建議將買賣價金（買方繳付的款項）用信託專戶管理，直到塗銷原抵押權，或是用買賣價金優先清償完原貸款金額，賣方才可以使用款項。」
最後，賣厝阿明提醒，「交屋日期務必寫清楚」，根據《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第10項，買方可以在「建商或賣方沒辦法於約定時間內交屋」時，請求相關賠償。至於賠償金部分，應從交付日起計算，到依約交付日為止，每天按照已支付全部價款的「萬分之二單利計算」。
賣厝阿明透露，其實不只「成屋」有延後交屋的情況，在「預售屋」也是很常會遇到建商沒有如期交屋給民眾。「大部分建商在領取使用執照的6 個月內，應該要通知買方進行交屋程序，若超過時間交屋，建商就要按照買方已繳過的房地價款的『萬分之五』延遲利息賠償，不是成屋的萬分之二喔！」
賣厝阿明揭露買房常見5陷阱。（圖/賣厝阿明提供）