圖 高雄京城建設董事長蔡天贊（左）眼光獨到，獵地精準。 記者劉學聖／攝影
經濟日報 記者游智文／台北報導
實價揭露，台南市南區金華路一塊5200多坪土地，原地主2020年以4.5億元買入，持有不到一年，去年8月以9.9億餘元轉手，大賺逾倍。更令人訝異的，此筆土地是公共設施保留地，並非建地，卻以市價行情轉售。
資料顯示，買家是京城集團董事長蔡天贊，他是市場公認南台灣最會買地的建商，人稱「高雄土地公」。
一塊公共設施保留地為何短短一年可以翻倍賣？為何能賣到市場價格？獵地高手又為何以高價買下？在在令市場好奇。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，公共設施保留地，簡稱公保地，簡單說，就是因都市計畫發展需要，被劃設為道路、公園、學校、機關等公共設施，依法應由政府依法徵收，但政府一直沒有徵收的土地。
這種土地過去在地主眼中，有如雞肋。因為政府限制開發，不要可惜，留著又不能蓋，只能租給人作為停車場，臨時市場等使用。
這種土地仍可交易，但價值不高，早年都只有公告現值四、五成，如果是道路用地，甚至只有二、三成。
台南房市示意圖。 記者游智文／攝影
2種人愛買公保地 建商、有錢人
過去會買這種土地的，一是建商，二是有錢人。
建商主要買來容積移轉，把容積移到其他容積率比較低的建案基地，讓房子能夠蓋高一些，蓋多一些，多賣一點錢。
有錢人則是買來節稅。早先公保地抵稅規定很寬鬆，土地捐給地方政府，就按照公告現值抵稅。譬如一塊公告現值1000萬元的土地，有錢人大概只要花300萬元可買到，買來以後捐給政府，即可抵稅1000萬元，等於省稅700萬元。
不過，後來規定愈來愈嚴，抵稅效果愈來愈差，公保地價格也愈來愈不好。很多地主火大了，串聯抗爭陳情，2013年監察院認為公保地長年不徵收，讓地主想賣賣不掉，想蓋不能蓋，嚴重侵害權益，糾正內政部、各級地方政府，於是各級政府開始陸續展開檢討解編。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，台南這塊地，就是準備解編，但尚未解編的土地。這是這塊地短短一年價格翻倍的主因，也是獵地高手願意以高價購入的原因。
根據實價資料，此土地共有7筆地號，其中有5筆是國中學校用地約5,024坪，兩筆為道路用地約188坪，合計約5,212坪。
根據資料，該國中學校用地為台南市文中48，總面積2.38公頃，約7200坪。如同其他保留地，這處文中用地劃設已久，但市府一直沒徵收。
直到2019年，台南市政府教育局評估為低度需求，台南市政府於當年10月發布的「變更台南市主要計畫(公共設施用地專案通盤檢討)案計劃書」中，將該地列為優先解編學校，納入檢討解編為住宅區及公共設施，並載明以跨區市地重劃方式辦理開發。
公保地將解編 蔡天贊眼光獨到
很顯然的，有人注意到這計畫，於是在2020年10月以4.5億元，每坪約8.6萬元價格買下該筆土地，雖然對地主來說，價格仍低於市價，但「雞肋」終於脫手，換成現金，而且多達4.5億，應該也很高興。
至於事後能以翻倍價格9.9億餘元，暴賺5.4億轉售，主要是受惠台南近一年房價狂飆。
根據實價資料，過去一年台南新建案漲幅普遍超過三成，例如預售案「佳展大展」，2021年6月，9樓戶以每坪19.6萬元成交。同年12月，同棟同格局4樓戶，成交價已漲至每坪26.5萬元，時隔僅半年，毎坪價差近7萬元。
陳碧源分析，蔡天贊雖以翻倍價格接手，仍算低點布局。
依公告計畫書，該保留地規定解編後，必須以市地重劃方式辦理開發。一般市地重劃地主可分回50%至60%土地。目前該地區住宅區土地每坪單價在30萬元至35萬元間，依此推算，該保留地解編後價值每坪在15萬至21萬元之間。
蔡天贊以總價9.9億餘元買下該地，換算每坪單價19.1萬元，雖不算便宜，但由於重劃區土地價格通常高於一般土地，未來重劃完成後，仍有相當增值空間。
陳碧源表示，自前幾年內政部宣布全面檢討公保地解編後，公保地也不再如以往悲情，由於市區精華區一地難求，產權單純的公保地甚至成為建商熱門獵地標的。不過，建商多會在政策方向確定後，才會出手，以降低風險，預料隨中南部房市升溫，這類交易還會增加。