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文 / 李偉麟
近期央行、內政部接力祭出打炒房政策，力道之大，甚至動用到前所未見的《刑法》。但是，各項政策對房價似乎沒有發揮預期的抑制作用，反而有「愈打愈高」的態勢。不禁令人探問：房價真的是被炒高的嗎？
回溯政府之所以打炒房，正因為一年來全台多個縣市的房價上漲，且漲勢不歇。
然而，國立清華大學計量財務金融系兼任教授、安富金融工程研究中心執行長馬瑞辰說，「這幾年房價上漲的主因，並不是炒作炒高的。」
實價登錄2.0產生比價效應，推升房價
2021年11月全國清華安富房價指數，較上月增加0.41%，較去年同期增加4.23%，各縣市房價皆正成長，尤其中南部的強勁漲幅，帶動全國市場價格較去年同期上漲，並創歷史新高。
代表全國高達12000餘家建商的中華民國不動產開發公會理事長楊玉全，則指出中美貿易戰地緣政治的影響。他表示，「有大量的海外資金回台投資，當資金變多，利率低，再加上人們預期通膨心理，就會想要置產。」
「反倒是雙北，相較起中南部的熱絡，這兩年漲幅顯得有限。」馬瑞辰指出，觀察近一年來全國房價表現，到2021年11月為止，6都的漲勢趨緩，反而出現了外溢效應，也就是6都週邊的城市，例如高雄旁邊的屏東、台中旁邊的彰化、新北旁邊的基隆與宜蘭，指數顯示漲幅較明顯。
但是，房價之所以上漲，有來自外部的效應。其中讓人驚訝的，竟然是由於實價登錄2.0的實施。
馬瑞辰說，實價登錄2.0的登場，使得資訊更加透明，墊高區域行情，因為A建案的價格一登錄，後來變成推出的B建案的地板價。他說，「房地產跟其他商品一樣，都會有比價效應。」
「通膨、原物料、低利率，都是造成房價上漲的因素。這些問題不只發生在台灣，也不是建商造成的問題，」馬瑞辰認為，房地產可以是投資工具，見漲就打，不如把重點放在如何健全市場還來得更重要。
此外，他也指出，房價上漲是好事，代表城市有利多、有發展、有公共建設和民間產業投資，像是今年許多電子廠在台灣加碼投資設廠，帶動人口移入，房價跟著上漲；而房價上漲也代表人民的財富在增加。如果動不動就把房價上漲當成洪水猛獸，就顯得本末倒置了。而且，據統計，台灣的房屋自有率高達8成。對於擁有房地產的人，當然是希望房價上漲。
年輕人買不起房子？關鍵在所得
雖然台灣的房屋自有率高達8成，但社會上經常出現「年輕人買不起房子」的聲音，希望政府平抑房價，讓「住者有其屋」。
「買不起？要看買不起哪裡，」馬瑞辰意味深長地說。他指出，「如果說買不起指的是台北市蛋黄區的房價，那全國絕大部份的人是真的買不起，不是只有年輕人。」楊玉全也提出數據，破除「年輕人買不起房子」的說法。據統計，買房子的人，年齡在30歲至49歲之間者，高達64%。
「我認為與其討論買不起，不如退一步來看，關鍵其實在需要增加所得，」馬瑞辰一針見血地指出。馬瑞辰口中的「所得」，涵蓋範圍包括政府、產業及個人，也就是政府應鼓勵房產交易，可增加稅收；政府應協助產業轉型，除了增加稅收，更重要的是企業多賺，就有能力幫員工加薪，讓人民的收入提升；人們的所得提升，等於是購屋能力提升。
借鏡南韓經驗 增加持有成本效果不彰
觀察這幾波各層面齊發的打炒房措施，馬瑞辰相當肯定選擇性信用管制的作法，因為必須控管金融風險，以免釀成金融風暴，而不正常的預售屋紅單轉移，也的確需要管制；但是對於有閒錢卻不能買房子，以及用囤房稅來增加持有成本，他建議政府要三思而後行。
此外，針對內政部提出草案，將增訂私法人取得「住宅用」房屋許可制，馬瑞辰認為，台灣是一個民主自由、採行市場經濟的國家，「這讓我好奇，用這樣的方法限制投資不動產，是不是變相不鼓勵人民投資台灣？！」
馬瑞辰也以南韓的經驗指出，以綜合不動產稅的方式增加持有成本，結果不可行，持有成本被轉嫁給下一手的購屋人或房客，房價和租金並沒有如預期般下跌。
政府應保障人民「居住權」，房地合一稅可補貼
壓抑自由經濟的投資需求，而且長期來看，房價還是上漲的，馬瑞辰提出，不如把房地產的居住權與投資權分開，對症下藥，讓沒有足夠能力買房子的年輕人能夠有地方住，讓想要投資房地產的人也能夠得到滿足。
楊玉全建議政府可以年收入做為標準，給予有居住需求的年輕人購屋或租金補貼。如果以一年補貼50萬戶計算，平均每戶每月補貼6000元，目前從房地合一稅的法定稅收用途其中住宅政策就可以來支應。
造成房價高漲原因有很多，除了原物料和缺工導致成本上升，以及土地稀有性價格高漲，消費者預期通膨心理，都是推升房價的「元凶」……學者和公會代表不約而同呼籲，政府應疏導資金投資管道，而非採不斷加稅來壓制房價，才能真正健全房市。