【M傳媒／綜合報導】
「凶宅」是房市最敏感的嫌惡設施，但你知道嗎？法律上其實根本沒有「凶宅」這個專有名詞。實務上，凶宅官司的勝敗，往往取決於《民法》「物之瑕疵」的價值減損舉證。
近期兩起判決形成強烈對比：一名台南買方花1100萬元買到凶宅怒告前屋主與房仲，最終敗訴；
另一名台北屋主因房客在日租套房輕生，導致房價貶損，向繼承人求償106萬餘元則獲判勝訴。兩案結果大不同，關鍵就在「房屋在交易中的經濟價值」與「價值減損的客觀證據」。
台南買方求償敗訴 關鍵在「平房僅值10萬」
這起交易發生於2024年，買方以1100萬元購入台南房地，準備轉手時才透過鄰居得知地上平房曾發生死亡事件，因而控告前屋主及房仲隱瞞凶宅資訊、涉及詐欺取財。
法院判決書指出，當初交易廣告主打「危老建地」，而地上平房是配合買方銀行貸款需求才一併登記過戶。申報資料載明土地價值1090萬元、老舊房屋僅值10萬元，故認為房屋在整體交易中的經濟價值影響有限，判買方敗訴，全案仍可上訴。
地政士全聯會常務監事、新北市經紀人公會理事長蕭琪琳接受《三立新聞網》訪問指出，法律中並無凶宅一詞，官司成敗關鍵往往在「物之瑕疵」的價值減損主張，其舉證之證據力還必須說服法官，困難度可想而知。他強調，預防勝於治療，購買房屋前最好再三確認標的是否沒問題。
日租套房輕生案 屋主獲賠106萬
對比之下，另一名屋主的處境則大不相同。一名女子以日租方式向原租客轉租套房，入住僅兩天便在屋內輕生。男屋主事後驚覺房屋淪為凶宅，氣得向女子的繼承人（雙親）提告求償。
女子父母在法庭上哀痛表示，女兒生前長期飽受嚴重疾病折磨，二老事前完全不知情；且事發後家人極低調處理、未驚動鄰里，該套房後續也已順利出租，認為房價未受嚴重衝擊。
然而，屋主主張房屋已不可逆地成為「嫌惡標的」，經法院囑託專業不動產估價師進行成對比較與鑑定，認定交易減損金額達106萬6,765元。
法官審理後認為，女子身亡前仍能就身後財產進行規劃與受益人變更，足見具備正常識別能力；其明知在他人房屋內輕生會導致房屋淪為凶宅，卻仍執意為之，主觀上具有「間接故意」。
最終依《民法》侵權行為與繼承法律關係，判決女子父母應於繼承女兒遺產之限額內，連帶賠償屋主106萬6,765元。
凶宅官司兩極化 法官心證與證據是關鍵
蕭琪琳表示，法院講究科學與證據，法官判斷大多採用《民法》第354條物之瑕疵認定，關鍵在於房屋曾發生自殺或死亡事件，是否讓人心生恐懼或厭惡，進而影響交易價格。相關舉證由當事人自己提出，且法官須認定有其客觀的價值減損事實，因此判決經常引起民眾兩極化討論。
他舉一極端案例，台北一名房東向輕生房客家屬求償，罹癌房客李姓婦人從13樓租屋處墜樓身亡，房東主張轉售時降價700餘萬，向李婦兒子求償200萬，最終法院判決房東敗訴，理由是婦人「久病厭世，選擇自願輕生，並未心懷冤屈，何冤之有？」顯示即使是社會廣為認知的凶宅，到不同法官手上，因證據、觀念與認知不同，也常出現與民眾想像不同的結果。
購屋前如何自保？專家提三大建議
針對購屋前如何避免買到凶宅，蕭琪琳建議，應確認賣方是否充分揭露相關資訊，也可請仲介公司協助查詢，並透過網路新聞、凶宅資訊網站、鄰居及管委會等管道交叉確認。
他也提醒，若就是想購買價格較低的凶宅，應留意銀行是否願意核貸；若因銀行拒貸導致無法支付尾款，極有可能發生違約。此外，若為取得貸款而刻意隱匿凶宅等重要事實，也可能引發銀行追究詐欺相關責任，購屋前應審慎評估。
M編觀察：凶宅爭議的核心是「價值減損的證明」
兩起判決看似矛盾，其實邏輯一致：法院要的是「客觀的價值減損證據」。台南案中，土地佔總價絕大多數，平房僅值10萬元，凶宅事件對整體交易價值的影響被認定有限；日租套房案中，房屋本身就是交易主體，事故直接衝擊市場接受度，加上估價師提出明確的減損比例與金額，才讓屋主勝訴。
這也提醒房東與租客：日租轉租行為讓原屋主承受不可控風險，一旦發生非自然死亡事件，不僅房屋貶值，還可能面臨漫長訴訟；而租客的極端決定，不僅造成家庭傷痛，也可能讓繼承人背負法律與金錢責任。至於購屋族，與其事後打官司舉證，不如事前多做功課、交叉查證，才是避免買到凶宅的根本之道。
圖/M-News
資料來源：M-News
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