文／日盈不動產｜社會住宅包租代管
住宅租約到期，房東確定收回房屋，房客仍然繼續居住，後續要依合法程序處理。
現行住宅租賃規範明定，租賃關係消滅時，承租人應返還住宅，並與出租人完成屋況及附屬設備點交。
房東確定不再續租，可以提前留下書面通知；租期屆滿後，房客仍未返還住宅，房東也應立即明確表示不同意轉成不定期租賃，再依租約是否公證，走調解、訴訟或強制執行程序。
到期前先留下不續租通知
定期租約有明確起訖日期，租期屆滿時租賃關係原則上消滅。
房東確定期滿收回房屋，可以在到期前用書面通知房客，載明：
租約到期日、不再續租、返還房屋日期及點交時間。
通知可以使用存證信函，也可以依契約約定使用電子郵件、手機簡訊或即時通訊軟體。
重點是留下通知內容與送達紀錄。
租期屆滿後，如果房客繼續使用住宅，房東也要立即明確表示不同意繼續租賃，降低後續發生不定期租賃爭議的風險。
房客未返還住宅 可請求占用期間費用及違約金
依住宅租賃定型化契約規定，租賃關係消滅時，承租人應返還住宅，並遷出戶籍或其他登記。
雙方也應完成屋況及設備點交。
承租人未返還住宅時，出租人應立即明示不同意繼續租賃，並可以請求：
未返還期間相當於月租金的金額。
以及：按相當月租金計算的違約金。
未滿一個月的部分，以日租金折算，計算到實際返還住宅為止。
這些金額，加上未繳清的租金及相關費用，可以先從押金中抵充，不足部分再向承租人請求。
存證信函主要留下催告證據
租約到期後，房客仍未搬離，房東可以寄發存證信函。
內容可以載明：
租約已屆期、不同意續租、要求返還日期、點交方式，以及逾期未返還將依法處理。
存證信函不是法院判決，也不是強制執行命令。
它主要用來證明房東已經明確表示不續租、要求返還住宅及完成催告。
沒有執行名義 可以走調解或訴訟
雙方仍有協商空間時，可以透過鄉鎮市區調解委員會或法院調解處理返還房屋、租金、押金及其他爭議。
調解成立並依法取得執行效力後，房客沒有依調解內容履行，房東可以聲請強制執行。
調解沒有成立，也沒有其他執行名義時，房東可以向法院提起返還房屋訴訟。
取得可執行的法院裁判後，再向法院民事執行處聲請強制執行。
公證租約寫明逕受強制執行 可直接聲請法院執行
出租前辦理租約公證，可以讓後續程序更直接。
司法院說明，租賃契約經公證後，可以在公證書明確約定下列事項願逕受強制執行：
租賃期滿交還房屋。
給付租金及違約金。
出租人返還押金。
租期屆滿後，房客仍未返還住宅，只要符合公證書所載的強制執行條件，房東可以持公證書向法院聲請強制執行，不必先另外取得返還房屋的勝訴判決。
因此，租約有沒有公證是一件事，公證書有沒有把「期滿返還房屋願逕受強制執行」寫清楚，是另一個重點。
房東自行換鎖、斷水斷電容易衍生法律爭議
即使租約已經到期，房客仍未搬離，房東仍應依法取得執行名義，再透過法院處理房屋返還。
自行進屋搬走房客物品、換鎖、斷水、斷電或採取其他強制排除方式，都可能衍生新的民刑事爭議。
房東手上如果已經有公證書、法院判決或具有執行效力的調解文件，就可以依規定向法院聲請強制執行。
讓法院執行程序處理房屋返還，法律風險會比較低。
出租前把公證內容寫完整
租約公證最大的作用，是在簽約時就先把未來可能發生的問題寫清楚。
房東可以確認：
租期、租金、押金、房屋返還、欠租處理、違約責任，以及逕受強制執行事項。
司法院也明確說明，法院公證人與合法民間公證人的公證效力相同。
對長期出租的房東來說，從簽約開始把租約、公證與點交資料整理完整，後續處理租約到期、欠租及返還房屋時，程序會清楚很多。
小編提醒
租約到期收回房屋，可以分成三個階段處理：
到期前留下不續租通知。
到期後立即明確要求返還，並表示不同意轉成不定期租賃。
房客仍未返還，再依手上的執行名義走調解、訴訟或強制執行。
經公證的租約如果明確載明「租賃期滿交還房屋願逕受強制執行」，符合條件時，可以直接向法院聲請強制執行。
租約寫清楚、公證內容做完整、通知與點交紀錄留完整，房東收回出租住宅時會更有保障。
圖/M-news
資料來源：M-news
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