本文重點
1.第二戶貸款成數放寬 誰最有感、受惠最大?
2.為何只對第二戶放寬1成？央行政策背後的盤算
3.取消18個月動工限制 建商、土地市場誰受惠
4.房市會量先回來、價先漲，還是繼續盤整？
央行9月17日召開第3季理監事會議，決議利率維持不變，同時宣布自9月18日起局部放寬選擇性信用管制，內容包括自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成調升至7成，以及刪除購地貸款必須切結一定期間內動工興建的規定。
不過，因高價住宅、第3戶以上購屋貸款、餘屋貸款及公司法人購屋貸款等限制均未改變，這對目前仍處於量縮、價格盤整階段的房市而言，央行這次調整究竟是為了「救市」，還是替市場「止血」？政策放寬後，房市又可能朝哪個方向發展？
1.第二戶貸款成數放寬 誰最有感、受惠最大?
央行表示，此次適度放寬選擇性信用管制，主要考量包括不動產貸款集中度下降、無自用住宅民眾購屋貸款占比提高，以及房市交易降溫、投機炒作減少等因素。
首先，銀行不動產放款集中度已逐步下降，央行資料顯示，截至7月底，全體銀行不動產貸款占總放款比率，也就是不動產貸款集中度，由3月底的35.56%降至34.44%，較2024年6月底近期高點37.61%更下降3.17個百分點。
其次，無自用住宅民眾購屋貸款占購置住宅貸款的比重持續增加，都更、危老重建貸款占建築貸款的比率也呈現上升趨勢。
此外，房市交易持續降溫，投機炒作明顯減少，民眾對房價持續上漲的預期也有所降溫。目前因選擇性信用管制效果逐步顯現，加上金融機構近年強化不動產授信風險控管已有一定成效的情況下，因此決定針對部分管制項目進行調整。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，這次央行將第2戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成，短期內較有感的族群主要是換屋族及預售屋買方，對新案市場而言，第2戶貸款成數提高，有助於降低交屋時的買方資金缺口，讓部分預售屋買方順利完成交屋，避免出現解約或延遲交屋的風險；至於中古屋市場，部分過去因貸款條件受限而延後購屋的換屋需求，也可能重新回到市場，為成交量帶來支撐。
屋比房屋總經理葉國華也指出，央行將自然人第2戶購屋貸款最高成數從6成提高至7成，看似只有增加1成，但在目前高房價環境下，實際影響並不小。
以購買1,500萬元住宅為例，原本6成最高可貸900萬元，買方至少需要準備600萬元自備款；調高至7成後，最高貸款金額提高至1,050萬元，理論上自備款降至450萬元，等於減少150萬元資金需求。
如果房屋總價為2,000萬元，貸款上限則由1,200萬元提高至1,400萬元，所需自備款將減少200萬元；若總價達3,000萬元，最高貸款金額則由1,800萬元提高至2,100萬元，自備款差距更擴大至300萬元。
葉國華表示，近年受到央行信用管制及銀行限貸影響，部分購屋者取得房貸的難度提高，也使市場出現「交屋潮恐變斷頭潮」以及「政策不利換屋族或第二戶購屋族」等討論，因此，這次央行將第2戶貸款成數提高至7成，對緩解部分購屋者面臨的資金壓力，確實具有一定幫助。
不過，葉國華也提醒，這次放寬房市管制的政策核心仍是降低購屋者在交屋與換屋過程中的資金壓力，並不代表央行政策方向已轉為全面刺激房市，而且，第2戶最高7成只是央行設定的上限，並不代表所有借款人都能實際取得7成貸款。
葉國華指出，目前銀行仍會依據房屋鑑價、借款人收入、負債比、信用條件，以及自身資金狀況與授信政策進行審核，而且，目前因銀行不動產授信仍受到控管，部分區域仍存在排隊等貸款下來的情形，因此，單純提高貸款上限，並不代表房貸資金就會全面恢復寬鬆，政策對整體房市成交量的拉抬效果仍有待觀察。
2.為何只對第二戶放寬1成？央行政策背後的盤算
此外，這次市場另一個關注焦點是，央行為何只將第2戶購屋貸款最高成數提高1成，而不是全面放寬信用管制？中信房屋研展室副理莊思敏指出，從這次政策調整的範圍來看，央行釋放的訊號確實屬「局部調整」，而非信用管制政策全面轉向。
這次除了第2戶貸款成數放寬外，其他主要限制均維持不變，包括第3戶以上購屋貸款最高3成、高價住宅最高3成且無寬限期、法人購屋貸款最高3成，以及餘屋貸款最高3成等，這代表央行仍希望限制資金過度流向投資性需求，以及具有房價指標意義的高總價住宅市場。
而會有這樣的結果，莊思敏表示，主要原因在於近一、兩年全國房市雖明顯降溫，2025年全國建物買賣移轉棟數約26.1萬棟，創近9年新低，也是歷史第三低紀錄；2026年前7月全國建物買賣移轉棟數約15.1萬棟，還較去年同期減少2.0%，更顯示今年房市交易動能仍偏弱。
不過，雖然成交量明顯縮減，但前幾年大幅上漲的房價目前修正幅度仍相對有限，以中古成屋市場來看，2026年第1季全國住宅價格指數較前季下跌1.15%，年減3.48%，跌幅不到5%。
代表預售新案市場的國泰房地產指數也呈現類似情況，2026年第2季全國大廈房價年跌幅更僅0.31%，台北、新竹縣市、台中、台南及高雄部分市場還出現季增，顯示目前房市呈現「量縮、價盤」的格局，並非全面性的大幅修正。
因此，從政策方向來看，這次央行信用管制調整更接近在「維持金融穩定」與「避免房市過度緊縮」之間尋找平衡。
一方面不希望房市資金失控，另一方面也不希望信用管制過度壓抑正常的自住與換屋需求，尤其央行這次並未同步放寬高價住宅相關限制，更顯示其對資金重新大量流入房市仍保持一定程度的警戒。
莊思敏表示，從這個角度來看，此次政策的「止血」意味確實高於「救市」，核心目的更偏向修正信用管制造成的局部資金壓力，而非重新啟動房市全面多頭行情。
3.取消18個月動工限制 建商、土地市場誰受惠
至於央行這次同步刪除購地貸款「切結於一定期間內動工興建」的規定，主要影響的則是房地產供給端。
過去央行要求購地貸款借款人必須切結於一定期間內，也就是18個月內動工興建，主要目的在於避免資金長期停留在土地市場，降低囤地及炒作風險，不過，央行此次認為，銀行近年已更加審慎辦理購地貸款，也會依據個案條件與開發進度訂定動工時程，因此決定取消統一的動工期限，讓相關規範回歸銀行授信實務。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，對建商而言，這項調整最大的意義在於增加土地開發的時間彈性，過去建商取得土地後，若受到都市計畫、建照申請、產品規劃、土地整合或市場景氣等因素影響，無法在期限內動工，就可能面臨資金調度壓力，這次取消固定動工期限後，建商可以依照個案條件與銀行協商開發時程，資金運用彈性因此提高。
不過，這並不代表建商可以無條件取得更多土地融資，此次政策調整取消的是「一定期間內動工」的統一要求，銀行仍須依照自身授信政策與風險評估進行審查，如果個別銀行仍採取較嚴格的授信條件，建商仍需符合相關要求。換言之，此次政策放寬的是「時間限制」，而不是全面放寬土地融資條件。
至於土地市場後續是否因此回溫，賴志昶指出，關鍵仍要觀察建商購地意願是否同步回升，如果建商認為資金壓力降低，可能重新評估土地庫存與新案布局，進而帶動土地交易量。
但如果住宅市場銷售仍然疲弱，即使融資彈性增加，建商也未必會立即大舉進場購地，尤其目前住宅市場仍處於量縮階段，建商手中仍有一定的新屋與餘屋庫存需要去化，因此這項政策短期更可能反映在「提高開發彈性」，而非直接推升土地或住宅價格。
4.房市會量先回來、價先漲，還是繼續盤整？
央行放寬部分信用管制後，市場最關心的問題仍是：房市是否會因此重新活絡？葉國華指出，從政策傳導來看，第2戶貸款成數提高，確實能降低第二戶購屋族的自備款門檻，增加部分潛在買方進場的可能性；購地貸款規範調整，則有助於提高建商土地開發的資金與時間彈性。
不過，從「貸款條件放寬」到「房價重新上漲」之間，仍存在成交量、銀行授信、房貸利率、房價所得比、住宅庫存，以及建商讓利幅度等多項變數。
首先，交易量可能會比房價更早反映政策效果，8月六都建物買賣移轉棟數合計為1萬5,723棟，月減23.3%、年減5.6%，創近10年同期新低，如果第2戶貸款放寬確實讓部分換屋族重新進場，市場理論上應先反映在看屋、帶看及成交量等指標，之後才有機會進一步觀察房價是否止跌。
其次，銀行是否願意實際提高核貸成數，也是政策能否發揮效果的關鍵。央行調高的是「最高貸款成數」，銀行仍可依自身資金狀況、授信政策與風險控管採取較保守的核貸條件，因此「最高可貸7成」與「實際能貸到7成」不能直接畫上等號。
此外，若銀行對房屋鑑價仍相對保守，即使政策允許最高貸款7成，若鑑價低於實際成交價格，購屋者仍可能需要準備更多自備款，進而削弱政策對需求面的刺激效果。
另一方面，供給端同樣值得關注，目前新建餘屋與新案待售量仍處於相對高檔，建商普遍需要透過付款條件、裝潢、價格讓利或其他銷售策略降低庫存壓力，因此，即使央行此次適度放寬信用管制，也未必會立即形成全面性的房價上漲。
葉國華指出，如果後續成交量明顯回升、買方議價空間逐步縮小，同時建商重新提高推案與購地意願，才可能逐漸形成更明確的價格支撐，因此，這次央行政策真正值得觀察的，並不是「第2戶貸款提高至7成，是不是代表房價要上漲」，而是政策能否讓目前房市「量縮、價盤整」的格局逐步轉向「量增、價穩」。
此外，央行也已表示，未來仍會持續滾動檢討選擇性信用管制，並視房市及金融情勢適時調整。接下來，房貸資金是否恢復順暢、主要都會區交易量能否回升、房價跌勢是否收斂，以及建商是否重新積極購地，將成為觀察此次政策究竟停留在「局部解壓」，或進一步帶動房市回溫的重要指標。
圖／工商時報 (GAMINI AI生成)
資料來源：工商時報
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