台南南科LM重劃區憑藉離南科近的地利優勢，以及區內道路、學校、公園與南科車站等設施逐步完善，已發展出「南科工作、LM居住、善化生活」的完整生活圈。在地就業人口形成的實質剛性需求，成為該區房市長期的最強支撐。
服務年資超過20年的台慶不動產善化南科加盟店專員謝旺瑋，本身是在地台南人，投入房仲事業以來深耕南科園區周邊A至I特定區，以及善化、新市、安定等商圈，長期經營區域內的店面、透天、大樓、廠房、工業地、建地、農地及建商餘屋銷售，服務客群涵蓋首購族、換屋族、投資置產族群與科技公司土地房屋承購案。
謝旺瑋表示，20年的第一線經驗讓他看到，房價短期會有高低，但一個區域真正能不能長期發展，最後還是回到產業、人口與生活機能。
他指出，目前的LM重劃區已非單純靠重劃區題材炒作，背後有扎實的就業人口支撐，居住環境也日趨成熟。
觀察價格趨勢，謝旺瑋分析，LM重劃區近一～二年最大的變化是市場進入明顯的「產品分化」。
中古屋與早期社區單價大約還在2字頭到3字頭，如「南科名門」近一年成交均價約每坪27.6萬元。
而新成屋、條件好的社區則往3字頭甚至4字頭發展，例如「恆鵬陽光四季」近一年成交均價達每坪37.35萬元。
近期高樓層或優質戶別實登單價更來到每坪35萬至41萬元。屋齡、建商品牌、車位與樓層的差異，使產品價格落差相當巨大。
目前LM重劃區的購屋買盤主要由三大族群組成，
第一是核心的南科工程師與科技業從業人員，講求通勤時間短、屋況佳與停車方便；
第二是南科周邊的小家庭與首購族，偏好總價可控的2至3房產品；
第三則為看重租賃效益的投資置產族群，例如靠近南科車站的「春池LMinn」，近一年成交約每坪28.4萬至33.8萬元，總價門檻相對容易切入，深受收租買方青睞。
在生活機能方面，LM區內已設有超商、全聯福利中心、蓮潭國中和國小與公園綠地，日常生活採買均能滿足。
雖然大型商業設施與醫療等級仍需時間累積，但相較於善化舊市區或新市區，LM恰好位於工作與居住交會點，對於講求時間成本的科技族群而言，每天能少花一點時間通勤，就是最實質的居住價值。
◆達人小叮嚀
LM已過了單純靠重劃區題材發展的階段，未來真正決定房價的核心在於人口與生活機能。
由南科提供就業人口、LM提供居住空間、善化提供生活機能，三者若能持續交織成完整生活圈，房市便具備長期支撐。展望未來三至五年，關鍵在於LM能否從「南科旁邊的住宅區」躍升為「南科人願意深耕留居的城市型住宅區」。
對首購族而言，當前最重要的是切勿盲目追價，而是精準挑對產品與社區並嚴格控制總價，買對適合的房子遠比執著於買在價格高低點更為重要。
圖/工商時報
資料來源：工商時報
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