隨著房市政策調整與貸款環境改變下，購屋人面臨的挑戰，已不只是房價能否談下來，更包括房屋鑑價、核貸成數，以及家庭未來20年至30年的還款能力。
21世紀不動產表示，部分買方直到出價或簽約後，才發現核貸不如預期，須臨時增加自備款。
建議購屋前先進行「貸款成數、利率變動、收入減少」3項資金壓力測試，以確認不只是買得起，也能長期持有。
首購族存在理解首購貸款定可以貸到八成的迷思，但實際核貸結果仍會受到房屋鑑價、屋齡、地點、申貸人財務狀況，包括存款、收入、工作穩定性、信用紀錄、既有負債與銀行授信政策等因素影響。
即使買賣雙方已談妥成交總價，銀行仍會依自身鑑價結果計算可貸金額。以總價1,500萬元為例，若買方原先預期貸款八成，只準備300萬元頭期款，但銀行最終僅核貸七成，自備款便須再增加150萬元，且尚未計入稅費、仲介服務費、裝修及搬遷支出。
因此，購屋人不妨同步試算貸款七成、七成五與八成等不同情境，提早確認可能的資金缺口。
專家建議，買房前宜先做3項壓力測試。
1.「貸款成數測試」。
購屋人應先假設銀行只能核貸七成，確認手上現金是否仍足以完成交易。若補足自備款後，必須動用所有存款，甚至再以信貸、信用卡分期或向親友借款支應，通常代表資金結構已相當緊繃。
2.「利率變動測試」。
房貸是長達20年至30年的支出，不能只用申貸當下利率或寬限期月付金判斷。建議先模擬利率增加0.5至1個百分點後的還款金額，並將管理費、停車費、稅費、保險與日常生活支出一併納入。銀行願意核貸，不代表這筆房貸一定適合每個家庭。
3.「收入減少測試」。
雙薪家庭可能面臨其中一人轉職、育嬰留停或獎金減少；單薪家庭則更需要預留風險空間。完成頭期款、交易費用與基本裝修後，建議仍保留至少6個月的家庭必要生活費與房貸支出，避免收入中斷時只能依賴高成本借貸。
同時，購屋能力不能只看年收入，也要考量既有負債、扶養人口、收入穩定度與生活方式。21世紀不動產建議，可先將每月房貸控制在家庭可支配收入約25%至30%，作為初步試算基準。
若已有車貸、信貸，或家庭扶養支出較高，房貸占比應進一步降低；收入波動較大者，也不宜將銀行授信額度用滿。真正重要的不是「最多能買多少」，而是房貸支出後，家庭是否仍保有生活品質與應變能力。
另外，除了頭期款，購屋過程還可能涉及仲介服務費、契稅、印花稅、登記規費、代書費、抵押權設定費、銀行鑑價與相關作業費用。交屋後，還有裝修、家具家電、管理費與長期修繕等支出。
其中，中古屋常見水電、防水、廚衛設備或冷氣更新；新成屋也可能需要窗簾、燈具、收納與家具家電。若裝修預算沒有事先設定上限，很容易在交屋後持續追加。
21世紀不動產企劃研究室副理董家菱建議，購屋前應先盤點收入、存款、信用狀況與既有負債，再向兩至三家銀行初步了解貸款成數、利率、年限與所需文件，並以較保守的貸款條件設定購屋總價上限。
簽約前，也應確認付款期程、貸款相關約定與違約責任，完成頭期款、交易費用及裝修預算後，仍須保留緊急預備金。
董家菱指出，「銀行願意貸的金額」不一定等於「家庭適合負擔的金額」。買房前先做好3項資金壓力測試，並完整估算交屋前後成本，才能避免成家後的生活品質反而被房貸壓縮，讓買房真正成為安定生活的起點。
圖/經濟日報(業者提供)
資料來源：經濟日報
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