在央行第七波選擇性信用管制持續發酵下，房市買氣明顯降溫，而過去被視為「低總價入門產品」的老公寓，如今卻成為跌價最明顯的產品類型，根據住商機構彙整實價登錄資料，今年第一季六都公寓產品中，高達四都總價下跌，其中台南年跌14.8%、桃園年跌6.6%最為明顯，顯示無電梯、高屋齡公寓正首當其衝，成為這波市場修正的「重災區」。
中信房屋研展室副理莊思敏表示，過去公寓因總價低、公設比低，加上市區生活機能成熟，因此深受首購與投資族青睞，但隨著市場進入自住當道時代，購屋族對居住品質要求提高，老公寓的劣勢也開始全面浮現。
老公寓為何跌最兇？產品世代淘汰 銀行、地震、高齡化成三大殺手
近一年老公寓為何跌最兇?過去低價、高CP值的優勢不再了嗎?莊思敏指出，這波公寓跌勢明顯，背後其實反映出台灣房市正在進入「產品世代淘汰」，尤其目前市場主力買盤已轉為年輕自住族群，對電梯、停車位、垃圾集中處理、物業管理等需求越來越重視，傳統無電梯公寓吸引力自然快速下滑。
此外，央行信用管制後，銀行對高屋齡產品放款也更加保守，尤其部分蛋白區老公寓屋齡已超過40年，不僅鑑價易被打折，貸款年限也可能縮短至15年至20年，導致購屋人每月負擔反而提高，進一步壓抑買氣。
再者，台灣地震多，加上人口老年化，公寓產品因缺乏耐震力，更缺乏電梯、無障礙設施等規劃，對於重視居住安全與行動不便的長者並不友善，因此，若無都更潛力，市場性其實正逐漸下滑。
她表示，過去房市景氣熱絡時，市場願意接受老公寓的缺點，甚至因都更題材加以追捧，但當市場轉冷後，產品競爭力不足的問題就會被放大，尤其現在已從「資金行情」轉為「自住行情」，當投資客退場，自住客自然會優先選擇屋況較新、管理完善的大樓產品。
為何只有台北、高雄公寓逆勢上漲？背後關鍵其實不同
不過值得注意的是，在六都中，僅有台北市與高雄市公寓價格仍維持小幅上漲。對此，莊思敏分析，兩地雖同樣上漲，但背後原因有所差異，以北市公寓來說，價格能有支撐力的主要關鍵在於「都更價值」，雖然目前全台都更與危老重建市場同樣表現低迷，但北市因土地稀缺，許多老公寓因位於精華區，長線依然具備危老改建與都市更新潛力，因此市場看中的已不只是房子本身或當下市況，而是背後的土地與長線價值，尤其大安、中山、松山等蛋黃區，不少老公寓早已被視為「準都更資產」，即便屋齡老舊，價格仍具有抗跌性。
至於高雄，則是受惠於近年產業與建設題材持續發酵，莊思敏指出，包括台積電設廠、亞洲新灣區開發、捷運建設等重大利多，帶動區域人口與租屋需求成長，目前高雄公寓總價仍相對親民，部分產品甚至500萬元內即可入手，在高房價時代反而成為自住與收租族願意進場的產品，因此價格仍能逆勢撐住。
現在還能買公寓？專家提醒留意三大關鍵
雖然公寓市場修正明顯，但莊思敏認為，並非所有老公寓都失去價值，重點仍在於「挑對產品」，目前購買公寓產品應留意三大關鍵。
首先，要優先挑選具備交通機能與人口紅利的地段，未來老公寓是否保值，關鍵仍在於是否具備都更潛力、捷運題材與生活機能，如果位於人口外流區，即便價格便宜，也可能面臨未來轉手困難。
第二，要先確認銀行貸款條件，許多購屋族只看到低總價，卻忽略高屋齡導致貸款不足問題，若銀行僅願意提供較低成數與較短年限，反而會讓自備款與月付金壓力暴增。
第三，則要觀察未來發展性，包括周邊是否有重大建設、都更整合機會或產業進駐等。莊思敏提醒，現在房市已經不是「閉著眼買都會漲」的年代，未來房價將更明顯走向分化，只有真正具備地段與改建價值的老公寓，才有機會在這波修正中守住價格。
圖/工商時報 (住商機構提供)
資料來源：工商時報
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