台股火熱，這陣子很多人都在談論股市，城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛博士說，但當學生與菜市場阿姨都在談股票、非專業的投資人都在討論股市時，往往代表市場已接近高點，這正是經典的「擦鞋童理論」。
當市場不相信股市會跌，市場風險是否正在累積？另外，房市未崩跌，而是進入重組，資金也正尋找抗通膨的優質標的，房市買點或許將到來。
柯昇沛表示，但同一時間，資本市場另一個更深層的訊號正在浮現。台灣資產淨值一億元以上的高資產族群持續擴大，截至今（2026）年三月底已達23,206人、年增71.97％，資產管理規模達2.3999兆元、年增55.16％。其中存款占比仍高達42.1％，顯示資金並未消失，而是停留在場外等待機會。
這樣的高現金部位，本質上是一種防禦性配置；當市場波動擴大，資金將尋找抗通膨且具實體價值的出口，而精華區的不動產，仍是最可能的去處。
同時，人口結構正在改寫房市邏輯。台灣已進入人口負成長時代，少子化與高齡化同步發生，未來10至20年將迎來「大繼承時代」。
柯昇沛認為，房市的核心將從「總量需求」轉為「資產分配」，繼承世代將出現「汰弱留強」，出售非核心與老舊資產，集中資金於具產業與資本聚集優勢的標的；另一方面，無資產族群將長期轉向租賃，推升收益型資產的價值。
觀察市場數據，2026年第一季全台房市交易仍處低檔，買賣移轉棟數年減，延續信用管制後的量縮格局。
台北市2025年第4季交易量為1,363件，季增6%、年減1.5%，但交易金額卻增加23%；住宅價格指數126.88，季減僅0.02%、年減2.93%，幾乎沒有明顯下跌，呈現典型「量縮、價撐」。這不是空頭，而是政策過濾，信用管制正在排除短線投機資金，留下剛性需求與長期持有者。
柯昇沛說，市場分化已經發生！以台北市房地產市場為例，南港交易金額單季暴增519％，信義、中正交易量上升，資金往產業與商辦聚集區移動；相對地，大安單季下跌1.05％，中山年跌4.48％，傳統高價住宅開始修正。
預售市場率先回溫，交易量大增65％、金額增加68％，但價格僅微幅修正至每坪125.96萬元，顯示市場已逐步消化政策衝擊，並接受目前價格水位；產品結構中，兩房與三房占比超過八成，市場由剛性需求支撐。
此外，租賃市場同步轉強，租金年增5.28％，顯示居住需求穩定存在，房價底部逐步形成；商辦市場空置率僅4.77％，資本化率約2.5％，租金仍持續上升，顯示資本已優先卡位收益型資產。
綜合觀察，房市並未崩跌，而是進入重組階段，價格不再由區域決定，而是由資金流向決定。柯昇沛表示，真正決定價格的，不再只是地段，而是人流、金流與產業聚集所形成的價值。
因此，問題已經不是房市會不會跌，而是資本會往哪裡去；當股市仍在高檔、市場不相信股市會跌時，風險其實正在累積；而當房市因政策壓抑進入冷靜期時，往往正是資本重新配置的起點。
他分析，當市場最樂觀時，往往是風險最大的時候，當市場開始出現結構轉折時，機會才真正浮現，因此必須居「高」思危，股市不相信會跌之際，房市買點可能準備正要到來。
圖／好房網News記者林和謙／攝
資料來源：好房網News
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