房市專家、吉家網董事長李同榮26日提出房市論述指出，K型經濟與M型社會同時發生，台灣房市逐步從過去的整體漲跌循環，進入「城市、產業、人口、產品、市場」全面分化的新時代，城市發展因科技產業強者恆強、弱者恆弱，高低價產品將呈現M型需求分化，未來房市將出現「交易量一波比一波低，房價一波比一波高」現象，房價在不同城市間出現更大的差距。
李同榮指出，台灣房市正在出現明顯的「K型分化」，房市不再呈現同步上漲或同步修正，而是分成兩條不同的發展曲線，科技產業聚落城市、人口持續流入的都會區，及交通與產業資源高度集中的核心地段，因就業機會多、薪資水準高、人口流入穩定，使得住宅需求長期存在，房價也具有長期支撐。
相對K型下降端缺乏新的產業投資與就業機會，人口逐漸老化，住宅需求逐漸減弱，房價也易陷入停滯甚至修正，未來各都會房市將逐漸形成「強者恆強、弱者恆弱」的結構。
他表示，人口減少、家戶數卻增加，也是影響房市長期需求的另一個重要分化因素。
目前台灣已進入人口負成長時代，但人口減少並不代表房市需求立即消失，影響房市需求是「家戶數」，在「兩代不同堂」趨勢下，愈來愈多年輕人選擇離開父母家庭，自立門戶，人口負成長影響20年後的勞動力，但家戶數仍可能持續增加，住宅需求仍在成長中。
貧富差距擴大，富者有能力購買高價產品，但貧者只能購買低價小宅，甚至只能租賃，未來限貸令鬆綁後，高低價產品將呈現M型的需求分化現象。
此外，人口結構改變，購屋剛性需求逐漸減少；政策調控與金融管制，換屋需求與投資需求趨向保守；加上土地供給有限，核心城市住宅供給仍然緊張，長期房市會出現「交易量逐漸下降，但房價卻持續上揚」的特殊現象，租賃市場將大幅崛起，最終形成「量縮價分化」的市場結構。
資料來源：工商時報
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