「買不起房，是因為房子太貴。」在第一線觀察市場的房產專家卻直言，這樣的說法聽起來合理，卻可能完全偏離問題核心。近期，一個在社群與業界間廣泛流傳的比喻點破盲點，如果考不上台大，是因為台大分數太高嗎？
答案沒那麼簡單，專家指出，無論是升學考試還是購屋市場，本質上都存在一個多數人刻意忽略的關鍵概念：PR值，也就是排序機制。考不上台大，並不是因為台大「故意」把門檻設高，而是因為在有限名額下，競爭者整體表現就在那個水準；同樣地，買不起房，也不單純是房價「不合理」，而是因為在有限供給之下，有一群人付得起，並且持續把成交基準往上推。
房價不是情緒，是結果，實務中價格並非建商或屋主憑空喊出，而是反映市場裡「誰能撐得住」。當自住、置產、換屋甚至資金避險需求同時存在，房價就成為一場排序後的結果，而非單一因素造成的問題。
這也點出近年房市政策的核心矛盾。政府一方面試圖透過信用管制、限貸措施壓抑價格，另一方面卻發現，真正退出市場的往往是邊際買盤，而非資金最充裕的一群人。價格看似盤整，卻沒有如預期全面鬆動，原因就在於排序結構並未被打破。
「降價」不等於「買得起」房市專家分析，把「買不起」簡化為「太貴」，容易導致錯誤期待。就像沒有人會認為，只要台大降低錄取分數，所有考生就能一夕翻身；房市也是如此，即便價格修正，真正能否成交，仍取決於購屋者在收入、資產、融資條件中的相對位置。
尤其在央行第七波信用管制後，市場更清楚呈現排序效果。資金條件佳、負債比低的族群，依舊能取得貸款；而財務結構較弱的買方，則被擠到更外圍。房價沒有暴跌，但「誰能進場」的名單卻悄悄改變。當供給有限、需求集中，價格與門檻自然會上升，這在任何市場都成立。
相較於不斷追問「房價什麼時候跌」，關鍵的是回到制度本身，重新檢視三個問題：
第一，供給結構是否合理？
第二，競爭是否存在不公平優勢？
第三，政策是否改善排序，而非只是畫一條看似更低的價格線？
如果政策只停留在壓價格、凍資金，卻無法有效增加可負擔供給、改善居住結構，那麼市場終究只會換一批人進場，排序結果並不會根本改變。
房市進入「認清位置」的時代
「這不是道德問題，也不是情緒問題，而是結構問題。」專家直言，未來的房市不再是「閉眼買就會漲」，與其問為什麼房價那麼高，不如誠實問自己：在這個排序裡，我站在哪？
資料來源：M傳媒
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