許多人，尤其是長期住在同一個地方的長輩或居民，他們對於房價的看法，往往停留在過去的記憶裡。「我當年買一坪才十幾萬！」、「這區根本不值得這麼貴，以前根本是鳥不生蛋的地方！」這些話聽起來好像很有道理，畢竟當地人對於區域周邊有一定的了解。
但如果你真的想買到一間會增值的房子，就必須學會一個最重要的觀念：「決定合理房價的關鍵，從來不是看過去或現在，而是看未來！」
為什麼房價是「未來的價值」折現？
阿宅顧問當初在壽險公司做動輒幾十億元起跳的商用不動產投資，最重要的估價方法就是DCF(折現現金流量分析)，先評估物件發展性，推估租金、稅負、空置率等變動情形，然後把未來產生的現金流折現，就是它的合理價值。
房地產的價值，是由供需決定的。當一個地方有很多人想來住、想來工作，房子的需求就會增加，房價自然就會上漲。而這個「需求」的來源，就藏在「未來」。
當你決定買房時，你其實是在押注這個區域的未來發展。你用今天的價格，買下它未來可能帶來的價值。而這個未來的價值，主要來自兩個關鍵因素：
1.就業機會：創造人口的流入
「人潮就是錢潮。」 這句話在房地產市場同樣適用。一個區域如果能吸引大量就業機會，例如：新的科學園區或工業區設立。大型企業總部進駐。政府鼓勵高科技產業發展。
這些都會帶來大量的高薪就業人口。當他們湧入這個區域，就會產生居住需求，有些人會買房，有些人會租房。
買房的人多了，房價就會漲；租房的人多了，租金就會漲。即使非自住的投資客也會買房來當包租公，進一步推升房價。這是一個正向循環。
2.重大建設：提升居住的便利性
重大建設，就像是為一個區域注入新的生命力。捷運、輕軌、高鐵站讓通勤變得更方便，縮短了居住地與工作地的距離。
大型購物中心、百貨公司提升了生活機能與娛樂性。新學校、醫院、公園讓區域內的公共設施更完善。
這些建設都會讓這個區域變得更適合居住，吸引其他區域的更多人來此定居，購屋需求增加，進而推升房價。
如何用「未來價值」來判斷房價？
所以，當你聽到當地居民說「這裡不值得這個價」時，你可以在心裡這樣想：「你說的沒錯，這區過去的確不值這個價。但那是過去！你看見未來這裡即將蓋好的捷運了嗎？你看見政府規劃的產業園區嗎？你看見即將進駐的大型企業嗎？你能想像未來有多少人在這裡上班嗎？」
當這些未來性的建設和規劃被確定，這個區域的「未來價值」就已經被鎖定。現在的房價，將會與未來的合理價值趨近一致。之間的價差，就是你的獲利。
如果值不值得買都以當地居民的想法為準，那當初也不會有一堆財團買下信義計畫區的荒地，賺得盆滿缽滿囉！
所以，一個聰明的購屋者，不應該只被過去的原有價格所迷惑。你必須跳脫舊有的思維，將目光投向未來，仔細研究這個區域的未來發展計畫、就業機會和重大建設，只要這些利多真的能持續發酵，那麼你今天所付出的價格，就是一個合理的「未來價值折現」。
◎本文內容原文出處於 阿宅-雙碩士地產顧問 授權。
圖 房價是在反應市場未來的價值。房市示意圖／聯合報系資料照片
資料來源：聯合新聞網
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