內政部推出「公益出租人」計畫，試圖透過租稅減免與補助誘因，讓更多房東願意合法申報租屋資訊，以期改善租屋市場的透明度。
然而，即便政府已承諾不會利用租金補貼申請資料進行查稅，並提供房東每屋每月15,000元的所得免稅額度、超額部分可再扣除60％必要費用，甚至提供房屋稅及地價稅減徵優惠、公證費、保險費及修繕費的補助，卻仍然無法有效打破租屋市場的黑市結構。租客依舊面臨因申報租金補貼而可能被房東趕走的窘境，而多數房東仍舊不願意讓租屋行為曝光，寧可維持現狀。
從政策設計來看，政府的誘因已經相當明確，既有稅賦減免，又有各項補助，看似讓房東無需擔憂租賃行為帶來的額外負擔。然而，問題的癥結卻恐怕並不在於房租所得稅或持有房屋的房屋稅、地價稅之減免，而是在於未來房屋出售時是否能適用「自用」交易稅，相比之下這才是真正的「大錢」。
根據現行法規，在201六年以後取得房地交易適用房地合一稅，自住優惠出售時可享有純利得400萬內免稅，超過部分僅以10％稅率計算，但必須要滿足三大條件：一、個人或配偶或未成年子女持有且居住該住宅滿六年，二、交易前六年沒有出租、營業或執行業務使用，三、前六年未曾適用同樣優惠。
相比之下，房屋出租的「隱形成本」遠比所得稅減免的「可見收益」來得高。一旦房東將房屋出租，不適用自住優惠稅率時，將依照持有年份課徵15％至45％的房地合一稅。這意味著，房東在出租房屋後，即便短期內獲得持有稅賦減免和租金收入，但未來出售時，可能因交易稅提高而損失數十萬元甚至上百萬元。因此，即便政府祭出多項優惠，仍難以打消房東對未來出售時稅賦增加的顧慮。
從租客的角度來看，政府雖然希望透過租金補貼減輕租屋負擔，但實際上，仍有許多租客擔心申請補貼後房東會選擇終止租約、不再續租，最終只能選擇放棄申請補貼，以換取租屋的穩定性。在房東占據絕對優勢的租屋市場，租客的談判能力相對薄弱，讓租金補貼申請與否仍然不是「單方面的決定」。
要解決長年存在的租屋黑市問題，關鍵在於如何讓房東真正無後顧之憂地加入合法租賃市場。然而，這並非單靠內政部的政策優惠即可達成，財政部對於土地增值稅的立場若無鬆動，房東在利潤上疑慮和「私心」依然難以化解。而要讓財政部在稅賦政策上讓步，也是難上加難，牽涉到國家整體稅收平衡問題，是一項極為困難的政治與經濟挑戰。
租屋市場的黑市問題，並非僅僅是稅制不夠優惠，而是房東在房屋規劃上的策略、財政部的稅收考量，以及租客的弱勢地位等多重因素交錯影響的結果。在這樣的結構下，單靠內政部的政策並不足以撼動根本問題，唯有在財政政策、租賃法規、租客權益保護等多方面同步改革，才有可能真正破解這場無解的租屋黑市困境。
圖 示意圖。圖／中時資料照片
資料來源：好房網News
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