揮別2024年、迎接2025年，房地產市場走過驚滔駭浪的一年，從市場資金瘋狂追捧的上半年，到主管機關出手關上資金活水，房市瞬間進入冰凍期，詭譎多變的房市氛圍，令許多有意進場購屋、換房、賣房的民眾心情都洗了一場三溫暖。
究竟在2025年，購屋族群該如何看待房地產市場？更關鍵的是，如何在紛亂的市場下，找尋對自己最有利的購屋對策，同時面對來年的購屋挑戰，包含房貸利率提升、成數下修、撥款變慢、估價降低等信用管制措施，該如何因應？正在存購屋基金的民眾，又該如何在一年之初就建立起良好的理財行為，用什麼方式不斷放大存款水位，才有機會在今年撿到便宜買好房？
首購族、換屋族、投資客將會在今年面臨的購屋挑戰有哪些？本期所有問題一次為您解析。
策略篇 Q：
2025年我該進場買房嗎？首購族、換屋族、投資客不同對策一次剖析。
各類購屋族在2025年分別該如何擬訂購屋策略？薪傳不動產智庫執行長何世昌一次解析因應之道。
1.首購族：把握上半年多看房議價
「一定要多出門看房！」何世昌指出，買房是個不斷修正預算的過程，有自住剛性需求的首購族，不主動出擊看房，縱使有心想要在今年購屋甚至撿到便宜，也遇不到房仲界俗稱的優質蘋果物件，特別在房價上下拉扯階段，多看房就有機會遇到屋主急售、投資客求出場等各種原因降價、高CP值的便宜屋。
多看房的下一步，何世昌建議，首購族可以預先設定一個目標價格，才能更有章法鎖定目標物件議價，舉例來說，評估這波房市將下修一成，就可用當地實價登錄一年均價的九折出價，「譬如行情單坪五十萬元，看到喜歡的房子，就用單坪四十五萬元為購買目標，一切就看自己認為房價降幅，再去換算即可，同時抱持著買不到就算了的心態，2025年第一季、第二季，都是一個滿好議價、撿便宜的購屋時機。」
他也提出，從過去歷史經驗來看，「房地產反人性操作勝率很高，也就是當成交量很低，越是沒人願意買房的時機進場，通常過幾年回頭看，都會是房價相對低點，譬如2016、2017年買賣移轉棟數達最低點時，現在只會認為當時房價真便宜。」
2.換屋族：自備款比例提高再進場
有別於首購族，換屋族想要在今年購屋所遇到的挑戰就會比較大，特別是在央行對於房屋增貸、信貸，甚至質借等各種貸款出來的金額，都嚴格規範不得用於購屋，在第二屋自備款降到五成，資金來源又受限情況下，何世昌建議，換屋族買房自備款比例要提高，「在沒有存到五成自備款情況下，千萬不要輕易進場購屋，甚至未來政策是否會再砍房貸成數都很難說。」
至於有些人想要用先賣後買的方式來換屋，爭取較優房貸條件，他也不建議，原因在於先賣後買的換屋方式變數相當大，一來在購得第二屋的空窗期有搬家、租房等課題，且房市變動速度相當快，究竟會否賣在低點、買在高點等各種情況都太難預料。
3.投資客：長期持有才能真獲利
2025年仍想投資不動產的民眾，要謹記長期持有才是獲利王道外，若是手頭現金相當足夠的投資客，今年絕對有高機率撿到獲利空間大的物件，譬如預售屋平轉案、屋主無力交屋代墊頭期款等物件，都相對好議價，不過這種好康僅限於手上現金滿滿的大戶型投資人。
挑戰篇 Q：
2025買房會遇到的挑戰有哪些？
房仲全聯會理事長王瑞祺指出，在央行第七波信用管制下，從預售屋到中古屋的買氣都明顯受到衝擊，且程度仍持續擴大當中，王瑞祺表示，2025年將步入極為關鍵過渡期，公會以「謹」作為代表字，無論是房地產產業，或是一般消費者買賣方，購屋行動應會更加謹慎，看待景氣變化，建議步步為營、且戰且走。
1.核貸門檻更嚴
其中購屋族買房會遇到的第一大挑戰，就是房貸申辦更加嚴格，且比想像中嚴格許多，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏就說，俗稱「金龍海嘯」的第七波信用管制，對非自住的購屋貸款設下高門檻，如果名下已經有房且貸款尚未清償，再申請第二戶房貸成數降至五成，沒有寬限期，也不可利用舊屋增貸等方式買新房。
不只如此，據了解，縱使是名下無房的首購族群申辦房貸，也已經有網友陸續反映銀行端嚴格追溯頭期款的每一筆資金來源，想要像過去輕鬆取得八成房貸已經不容易。
2.銀行估價降低
銀行在面臨銀行法72之2條的滿水位挑戰，以及央行希望降低不動產貸款集中度的前提下，銀行自然想要放大水位分母，外媒《彭博》就觀察，台灣的銀行正積極鎖定大型企業、保險業甚至投資散戶的新台幣及外幣存款，務求透過增加存款的方式來降低不動產放款水位。
在這種情況下，銀行放款只會變得更保守，除了核貸趨於嚴格之外，民眾申請房屋貸款的貸款金額，不管成數多少，都要先透過銀行估價後認定的價值為基準，且目前房市買氣急凍，銀行多方評估，估價已很難像過去跟上市場最新行情。
3.交屋時間延長
不管是預售屋交屋，或是中古屋交易，在買方向銀行申辦房貸環節，都會碰上縱使成功核貸，仍需等待數月不等時間才能撥款的情形，因此以中古屋為例，過去交屋約落在45天左右，現在一般房仲都會建議買賣雙方和議延長至90天，甚至更久，避免因為銀行撥款時間不如預期而衍生違約糾紛。
投資理財篇
Q1：為圓買房夢，小資族如何聰明投資理財？
綜合上述專家所述，2025年的房市對於購屋族可以用「情勢大亂、形勢大好」來形容，因為市場紛亂變數多，就越容易出現願意降價求售變現的屋主，但同時購屋族群又面臨銀行審核房貸趨嚴情況，購屋準備較多的自備款絕對是今年買房必須要做好的功課，而一般小資族該如何用簡單的理財術來讓資產放大，加快購屋資金增加速度呢？
1.穩健投資
若是自備款離購屋仍有段距離的民眾也不需要感到灰心，不管是景氣如何變動，透過穩健的投資，都有較大機會比什麼都不做來得更快增加存款。舉例來說，選擇相對風險低的市值型ETF，同時採用能夠分攤成本、不必苦惱進場時機點的定期定額方式投入資金，透過複利讓錢滾錢，就有更高機率提早達成購屋目標。
2.年終加持
若是已經存到足夠自備款的民眾，在房貸放款趨嚴的情況下，若是即將發放的年終獎金數目不低，就可作為預備資金因應貸款條件不確定風險，這樣情況的民眾，建議現在就可以出門積極看房，誠如何世昌所言，有機會買到CP值高的好房子。
3.延長時間
手頭資金不足的民眾，若還是很想購屋，或可在完整評估未來幾年自身財務狀況後，選擇頭期款可以分期付款的預售屋，為自己爭取籌措自備款的時間。
Q2：要領年終獎金了！如何有效運用？
一般授薪階級，一年當中最期待的就是歲末領年終獎金時刻，也是一次性較大筆資金入帳的機會，建議可以先預留未來一年的必要性支出，譬如即將到來農曆新年的紅包支出，又或者是預留未來一年必須要付出的小孩學費、房屋稅金、汽車燃料費等，透過事前的規畫及運用，可以降低自己未來一年的每月資金壓力，也能透過此一方式，清楚掌握自己2025年的資金必須支出及整體輪廓。
當然，在支付必要性支出之外，也不妨撥一小筆預算來犒賞自己一年來的努力，不管是一場小旅行、一個嚮往已久的物品都是不錯的選擇，在照顧資金帳戶之餘，也照顧自己的心靈帳戶。執行完上述動作，若是年終獎金大筆到還有餘額，就要謹慎的存入緊急預備金、購屋基金或是投資帳戶，切記不可以隨意揮霍，掌握每一塊錢，才能讓錢變大。
資料來源：好房網
★ 友善分享消息，如有不妥請通知即會下架刪除。